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我姓朱，浙江義烏人。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我的生意從家鄉(xiāng)發(fā)展到了北京。為了把批發(fā)生意進(jìn)一步做大，我于2005年11月與某公司簽訂房屋租賃合同，租賃該公司商場(chǎng)五個(gè)門(mén)面房中的三間，租期兩年，從2005年12月1日起到2007年11月30日止。合同簽訂后，我向該公司交納保證金及半年的租金。但在2006年4月，該公司召集5個(gè)租賃戶(hù)開(kāi)會(huì)，通知我們已找到商場(chǎng)的買(mǎi)主，但不終止原租賃戶(hù)的租賃合同，從6月起的租金由購(gòu)房人收取。
原來(lái)，該公司在未先通知我們租賃戶(hù)的情況下，與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。并且購(gòu)買(mǎi)人已將房款交給了該公司，同時(shí)還到房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了相關(guān)手續(xù)。我認(rèn)為，該公司侵犯了自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，便去理論。該公司的法律顧問(wèn)告訴我說(shuō)，我只是租賃他們公司要出售房屋的一部分，他們出售的是整棟房屋，法律上又沒(méi)明文規(guī)定對(duì)優(yōu)先權(quán)的保護(hù)可延伸至非租賃物，所以我無(wú)權(quán)主張優(yōu)先權(quán)。
請(qǐng)問(wèn)：我的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否及于租賃的整棟房屋?

律師專(zhuān)線解答
朱先生，可以明確的一點(diǎn)是，該公司法律顧問(wèn)所稱(chēng)您的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是針對(duì)租賃房屋而言，您只是享有您租賃的房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而不涵蓋于租賃物的整棟房屋的這種說(shuō)法是片面的，不符合優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法精神和目的。
第一，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購(gòu)買(mǎi)承租房屋時(shí)的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣(mài)行為受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣(mài)租賃房屋，在同等條件下，賣(mài)給第三人和賣(mài)給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣(mài)給承租人更有利于保護(hù)承租人的利益。優(yōu)先權(quán)以承租人承租出租人房屋的事實(shí)為前提，故我國(guó)《合同法》第230條明確規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”因此，該公司整體出賣(mài)涵蓋租賃物的整棟房屋時(shí)，在同等條件下，您作為承租人就享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這樣不但不會(huì)對(duì)出租人構(gòu)成影響，反而能兼顧到承租人的利益，使租賃房屋不因該公司出賣(mài)房屋受任何影響，符合優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法精神和目的。
第二，您的這種優(yōu)先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣(mài)出租物超出了租賃物范圍而改變，只要出賣(mài)房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則)若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”所以說(shuō)，該公司和購(gòu)買(mǎi)人簽訂的合同是無(wú)效的，您有權(quán)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，您的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)涵蓋租賃物的整棟房屋。

癥結(jié)所在
本問(wèn)題的癥結(jié)在于當(dāng)事人對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是否涵蓋租賃物的整棟房屋的問(wèn)題不清楚。

律師提醒與注意事項(xiàng)
租賃合同中的特別效力之一就是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)只適用于《合同法》第230條的規(guī)定。須注意的是，承租人僅在同等條件下才能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此處的同