私房租賃是以私有房屋為租賃物的租賃，這是整個租賃市場中的主體。就農村私房而言，目前的限制主要是針對宅基地，而非針對房屋的，所以農村房屋出租并不存在法律上的障礙;城市私房的租賃，目前也沒有多少限制，完全可以成為租賃合同的標的。就目前的實踐情況來看，農村私房與城市私房在租賃問題上，也基本上沒有什么區別。因此，在處理時可以忽略二者之間的差別。在審判實踐中，涉及私房租賃的糾紛主要有以下幾個方面：
(一)房屋租賃合同未經登記、批準，是否影響合同的效力
目前，許多地方對房屋租賃合同，都要求報經當地縣級以上人民政府批準或者登記。對于按照地方規定應當批準、登記，而未批準、登記的合同是否有效，在一些地方還是存在爭議的。我們認為，《城市房地產管理法》第53條關于房屋租賃合同應當向房產管理部門登記備案的規定，以及地方規定要求的批準、登記，對租賃合同的效力都不產生影響?！逗贤ㄈ舾山忉?一)》第9條就合同登記與效力之間的關系已經有了明確的解釋，法律雖然有不得如何的規定，但該條款并未規定不辦理登記手續，合同就屬于無效的內容。而且，這些規定的立法意圖，僅僅是出于行政管理的需要，而要求當事人予以配合，以達到加強國家對流動人口的管理、防止國家稅收流失等目的，而不是對合同的效力加以否定。
(二)出租人是否可以斷電、斷煤(氣)、斷水等手段作為先履行杭辮的手段
在房屋租賃合同中，承租方不支付租金，出租方便斷電、斷煤(氣)、斷水的，是否構成先履行抗辯?我們認為，在租賃合同中，當事人既可能約定先付租金后使用租賃物，也可能約定先使用租賃物，然后再付租金的。因此，是否構成先履行抗辯，須結合具體案件具體判斷。而且，出租方斷電、斷煤氣、斷水的行為在不同的情況下，也可能包含不同的意思，如以不讓承租方繼續使用房屋為目的而斷電、斷煤氣、斷水的，就應當認為是要求解除合同;如以使承租方支付租金為目的的，則構成對欠租部分的相應抗辯。
至于出租方采取前述行為后，承租方應否支付相應期間租金的問題，我們認為也應當結合具體情況來分析。當斷電等行為尚未根本影響承租方使用房屋的，如以居住為目的的租賃合同，承租人在沒有電的情況下，如果只是使用起來不方便，但仍然能夠實現居住目的的，則繼續使用房屋的承租方僅得相應減少租金，而不能完全不支付;如斷電等行為從根本上影響了承租方對房屋的使用的，如以經營餐飲為目的租賃房屋的，出租方采取前述行為，必將使承租方不能實現合同目的，此時，承租方就不必繼續支付該期間的租金。但是在后一種情形下，承租人如果在斷電期間仍然占用了房屋的，則應結合出租方是否要解除合同、是否已經給予其合理的搬出期限等因素，綜合考慮是否應給予出租方相應的補償。
(三)出租人“一房二租”合同效力的判斷標準
出租人前后分別與不同承租人簽訂租賃合同，并向其中之一人交付房屋的，其租賃合同的效力如何確認?如訂立合同在前的承租人主張訂立合同在后，但已經實際占有房屋的承租人訂立的后租賃合同無效的，如何處理?
我們認為，出租人分別與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均有效。租賃合同的效力不因承租人訂立數份合同而無效。因此，承租人均可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的，應當對不能履行的承租人承擔違約責任。如果出租人已經將房屋實際交付給其中之一，而其他承租人主張出租人繼續履行的，因繼續履行在事實上已經不可能，法院可以不予支持。對此情況，法院在審理過程中，可以向當事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人行使違約之訴。當事人不變更訴訟請求的，可以駁回其訴請。
由于出租人與所有承租人訂立的租賃合同都是有效的，因此，合同簽訂時間在前的承租人主張后租賃合同無效的，不予支持。
