一般情況下，抵押設定之前或者之后，抵押人均可將設定抵押的房屋出租給第三人使用。租賃關系直接針對房屋的占有、使用和收益，而抵押權針對的是房屋的交換價值，兩者并無本質的沖突。但在經濟生活中，卻常常出現一房同時設定抵押和租賃雙重法律關系，由此會產生一些法律糾紛。
房屋出租后又設定抵押的
租賃關系直接針對的是房屋使用、收益的權利，而抵押權針對的是房屋的交換價值，二者并無本質沖突，出租人可以對房屋行使充分的處分權。但是設定抵押后不影響前已成立的租賃關系，抵押權的行使不影響租賃合同的繼續履行，租賃關系及于抵押權人。為此，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。
房屋抵押后又出租的
房屋所有權人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權不能對抗抵押權。 《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人對該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”可見，后成立的承租權對先設立的抵押權無對抗力，抵押權人實現權利時可以不考慮租賃事實的存在，租賃關系對于受讓人無約束力。出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權人行使抵押權致使承租人不能行使承租權的，承租人可以據此主張違約請求權。雙方當事人有約定的除外。
租賃抵押的房屋有法律風險
我租了一套房子開小賣部，最近得知，房子之前就被房東抵押給銀行，我租的房子有風險嗎?
根據《物權法》相關規定，抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。房子是在抵押給銀行之后租賃的，所以一旦銀行要求拍賣房子，你的租賃合同會受房子產權變更的影響。
延伸閱讀：
租賃合同關系在出租人與承租人之間還是存在的，而且承租人的優先購買權不受抵押權存在的影響。也就是，即使租賃關系成立在后，承租人對該租賃房屋仍享有優先購買權。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定：“承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百三十條也有類似規定。可見，優先購買權是以存在租賃關系為條件的，即只要租賃合同關系存在，優先購買權就存在。承租人始終享有優先購買權有其法理基礎，即抵押權是一種擔保物權，其本質是為了實現債權，只要抵押權人從抵押物上獲得相當的補償即可。所以，不管租賃關系設立的先后，承租人都享有優先購買權。
