所租房屋被賣 租賃者應知情
優(yōu)先購買權是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買財產的權利。承租人的優(yōu)先購買權則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權利。根據本條規(guī)定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買權僅限于房屋。
泰州丁某問：
1996年張某將一套房屋出租給我居住，租期為10年，每年租金為2萬元，年底支付。2000年12月，張某去世，沒有留下遺囑，此房屋依法由其三個兒子繼承。2001年10月5日張某的大兒子將此房屋賣給了李某，價款為人民幣30萬元，二人簽訂了合同，一并到房產部門辦理了房屋過戶手續(xù)。同年11月1日，張某大兒子告知我其已將房屋賣給了李某的事實，并要求我搬出房屋。我不同意，要求繼續(xù)租賃，或者買下該房屋。張某的其他兩個兒子知道此事后，也提出異議，遂起糾紛。請問這起糾紛依法該如何處理?
丁某你好：
本案涉及的是房屋所有權發(fā)生變化對承租人的影響，以及承租人對房屋的知情權、優(yōu)先購買權問題。
首先，《合同法》第229條明確規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。所以，雖然張某去世后，其三個兒子作為法定繼承人依法繼承了該房屋，即該房屋的所有權發(fā)生了變化，但這并不影響你與張某簽訂的租賃合同的效力，你仍然可以按原租賃合同約定的期限和條件繼續(xù)承租該房屋，張某的兒子無權要求你搬出房屋。
其次，張某大兒子的行為侵犯了你的知情權及對房屋的優(yōu)先購買權?！逗贤ā返?30條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。撇開張某的大兒子是否有權出賣該房屋不談，其在事先未征求你任何意見的情況下，即將該房屋出售給第三人李某，顯然侵犯了你的知情權及優(yōu)先購買權。對此，最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第118條也有相應的規(guī)定。 此外，由于張某的三個兒子在繼承以后，沒有對該房屋進行分割，故該房屋應歸三人共有，張某的大兒子在未征求其他兩位共有人任何意見的情況下，也無權單獨處分該房屋。
相關法律解釋
最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(2009年6月22日最高人民法院審判委員會第1469次會議通過)
第二十一條規(guī)定 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十四條規(guī)定 具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;
(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;
(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的。(參考《物權法》108條。
中華人民共和國物權法
第九章 所有權取得的特別規(guī)定
第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。
