前不久，投資者吳先生看中了一處產權式辦公樓，開發商承諾提供為期兩年的包租，期間的收益率可達到8%左右。在下單前，細心的吳先生特地向從事房產中介的朋友咨詢，朋友提醒他，僅以包租收益作為投資決策，是比較危險的。房產投資，尤其是辦公樓投資，主要應該參考周邊同類房產的平均租金水平。經過一番比較，吳先生放棄了這次投資。
吳先生了解到，短期包租是開發商的一種營銷策略，通常開發商會將包租成本打入房價，而包租期結束，業主的租金水平很可能比包租期大大降低。比如，周邊樓盤的平均租金如果為每平方米每天1.5元，在銷樓盤可能會打出包租1.8元的承諾，租金水平高出20%。其實，該樓盤開發商已經做好了貼補每天0.3元甚至更多的打算。計算一下，兩年的包租期大約七百多天，開發商要貼補每平方米200多元，開發商當然不會自己出這200多元。在七、八千元的房價中加上200多元的零頭，以高租金包租為幌子，相信投資者也不會太在意的。開發商做的完全是無本的買賣。
包租期滿后，投資者會面臨怎樣的局面呢？最可能出現的情況是租金回落到市場平均租金水平。如果遇到包租期內出租情況不理想，開發商通過低租金吸引租客以帶動銷售的情況，到期后該樓盤的租金水平可能還會出現低于市場平均水平的情況，這時投資者的投資收益率就會急劇下降。如果投資者的部分資金是貸款的，就很可能出現收益率低于貸款利率的情況，而且此時由于受益率下降，欲轉讓的單位會同時出現，很可能出現脫手困難和房價下跌的局面。因此，僅以包租期的收益率作出投資的決定是不明智的。
