案情：原告李某與被告縣醫藥公司于2003年3月20日簽訂了一份《房屋租賃協議》，約定將該公司下面的醫藥分銷處的臨街樓房東邊二間及樓梯、車庫空基出租給原告作經營、居住用。租賃年限為三年（自2003年3月20日—2006年3月19日），租金每年4000元。三年期滿后，若雙方繼續延租，租金每年5000元。在房屋租賃期滿后，原告欠第三年度租金4000元。為此，原告于2007年1月4日向被告補交了第三年度所欠的租金4000元，并多繳了當年的租金5000元。被告縣醫藥公司同時向原告出具了收款收據，并載明收款事由為租期延長到2007年3月19日。2007年1月26日，被告縣醫藥公司以55萬元的價格，將原告租賃的房地產整體出售給第三人吳某，并向吳某出具了收條。事后，原告得知其所租用的房屋被出售，遂找被告縣醫藥公司主張優先購買權。被告也隨后通知第三人吳某領回所繳購的房款。但被告一直未與原告另簽到房屋買賣合同。原告遂向法院起訴，要求依法確認被告與第三人訂立的房地產買賣合同無效；責令被告以同等價格出賣該房地產給原告，原告依法享有優先購買權。
爭論：本案在審理過程中，存有兩種不同的處理意見：一種意見認為，原告李某與被告縣醫藥公司簽訂了房屋租賃協議，在租賃協議到期后，原告又續租了一年并繳足了租金，被告對此亦出具了租金收據，應視為原、被告之間達成了新的租賃協議。也就是說原、被告之間存在合法的租賃合同關系。在租賃期間，被告將原告租賃的房地產出售給了第三人，根據《中華人民共和國合同法》第230條之規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”同時，最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條亦規定：“出租人出賣租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按規定賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。”本案中被告在未履行對原告的告知義務而將房屋賣給他人，侵犯了原告的優先購買權。故原告要求確認被告與第三人簽訂的房地產買賣合同無效及享有優先購買權的訴訟請求，法院應予支持。應判決：一、被告縣醫藥公司與第三人吳某訂立的房屋買賣合同無效。二、原告李某在承租期內對其的所租賃被告縣醫藥公司的房地產在同等價格條件下享有優先購買權。另一種意見認為，被告縣醫藥公司與第三人吳某訂立的房地產買賣合同無效是肯定的，同時，判決可以明確原告有以55萬元的價格購買承租房地產的優先購買權。因為在出租人未將房地產出賣情況下，承租人的先買權只能處于期待的狀態。在出租人出賣房地產時，如果有第三人參與購買，承租人的先買權就不是一種期待權，而是一種既得權。所以可以作出那樣的判決。
分析：筆者贊成第一種意見，并補充如下理由；1、承租人的優先購買權是一種請求權。這種請求權是基于合法的租賃合同關系而派生的一項民事權利，是在出租人租賃物上附加的一項合法負擔。但承租人優先購買權本身不是直接對租賃物享有權利，僅具有債權效力，即承租人僅具有請求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請求權。出租人出賣租賃物時，承租人以同等條件聲明購買的，出租人有承諾的義務。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物，承租人得主張自己的優先購買權，請求撤銷出租人與第三人的買賣合同。2、按照民法的一般規則，對物權的保護應優先于對債權的保護。當物權與債權并存時，物權具有優先于債權的效力。本案中被告與第三人之間訂立的房地產買賣合同被宣告無效后，房屋所有權回到了買賣以前的狀態，這時出賣人作為所有人有權自主決定是否出賣房屋、以何種條件出賣、甚至可以解除原來的房屋租賃合同。本案如果強行判決明確原告有以55萬元的價格購買承租房地產的優先購買權，是對房屋所有權人行使所有權能的一種侵害。3、從實際情況來看，當被告與第三人之間的買賣合同被宣告無效后，至原告與被告之間重新簽訂以55萬元的價格購買承租房地產買賣合同止，這段時間因房屋價格的增長，而給被告帶來的損失應該由誰來填補？
總之，從承租人優先購買權的法律屬性來看，它違背了契約自由的原則。契約自由原則是合同法的一項基本原則，其主要內容是當事人有權選擇行為相對人、行為內容和行為方式。誠然，這種意思自由也要基于秩序、正義，公平等原因受到一定的限制。承租人的優先購買權即是對出賣人意思的一種限制，賦予出賣人強制締約的義務。一般情況下，強制締約義務的出現是由于合同雙方當事人地位事實上的不平等而產生的，在相當程度上體現社會的公平、體現著社會對弱者的救濟。而承租人對出租人而言，無論是從合同地位還是經濟實力來看，都無法得出必然是弱者，須給予特別保護的結論。因此，當出租人出賣房屋是，應當尊重出租人的意思，由其自由選擇受讓人，不應受承租人優先購買權的限制。從司法實踐來看，承租人行使優先購買權制度缺乏可操作性。主要表現為對“一定期限”“同等條件”難以把握。如當出現了對出賣人生活照顧較多、是出賣人的親友同學等人參與購房情況，其它人能否不認定是同等條件而不能享有優先購買權呢？當出租人明中以“高價”出賣房屋，暗中又以“贈與”等形式退還部份房款來阻止優先權的實現，法律上能說“否”嗎？所以說承租人的優先購買權制度在理論上存在缺陷，在實踐上難以把握，還不如廢除這一制度。
作者單位：安徽省宿松縣人民法院
