案例一：2003年，王某購買了一間位于上海市西區的房屋。該房屋是一幢六層樓新工房的102室，因其緊靠一條繁華商業街，原房主自2000年起便在該房屋內開了一家茶葉商店。直至2003年，原房主因要出國便將該房屋以150萬元的價格售予王某。同時期，該幢房屋202室的市場價格約為70萬元。王某購買該房屋后，申請了營業執照，經營服裝生意。2006年，該房屋地塊因市政建設需要拆遷。
案例二：李某有一間底層房屋。自2000年始，李某便將該房屋出租給他人開店，租金與同地段純商鋪相同。2006年，該房屋面臨拆遷。在此期間，該房屋的經營者已幾易其手。
案例三：趙某自2000年始，即在自己的底層房屋經營糕點生意。直至2006年該房屋被劃入拆遷范圍。
上述房屋在房地產權證上記載的房屋用途均為居住，至拆遷時從未辦理過“居改非”手續。
上海在拆遷中認定房屋用途的依據是根據關于貫徹執行《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》若干意見的通知（以下簡稱《通知》）第十三條。該條規定規定“《細則》中非居住房屋，按照下列規定予以認定：1、原始計劃為非居住房屋，延續至拆遷時仍作為非居住房屋使用的，可以認定為非居住房屋；2、公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，可以認定為非居住房屋。3、房地產權證記載的權利人為單位，可以認定為非居住房屋，但原始設計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外；4、原始設計為居住房屋，經市或區（縣）房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業執照的，可以認定為非居住房屋。在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業執照，未經市或區（縣）房地局批準居住房屋改變為非居住用途的，不認定為非居住房屋。區、縣勞動部門核發《非正規就業許可證》，以及區、縣民政部門或街道核發《社區服務證》的持證人所使用的居住房屋，不認定為非居住房屋。[1]
從上述規定可以得出：案例一和案例二所涉及的房屋因其現在使用的營業執照均為2001年11月1日以后辦出，故該二套房屋在拆遷時應以居住房屋認定。案例三所涉及的房屋符合《通知》的相關規定，故可以認定為非居住房屋。
至此，便出現了一個問題：同樣自2000年就開始作為經營場所的房屋，為什么在拆遷時會被定性為不同的房屋性質？
房屋拆遷的補償原則主要包括完全補償、不完全補償和相當補償三類。完全補償原則指補償應包括一切附帶損失，即補償不僅限于征收的客體，還包括與客體有直接或間接關聯以及因此延伸的一切經濟上和非經濟上之利益。不完全補償原則指補償應限于被征收財產的價值，至于難以量化的精神上的損失、生活權的損失等個人主觀價值的損失，應當視為社會制約所造成的一般犧牲，個人有忍受的義務，不應予以補償，至于可以量化的財產上的損失、遷移損失以及各種必要費用等具有客觀價值而又能舉證的具體損失，則應給予適當的補償。相當補償原則指在對征收行為確定補償時要對公共利益和行政相對人利益進行公正的權衡，分別情況采用完全補償或不完全補償原則。在多數場合下，就特別犧牲的侵害，應給予完全補償，但在特殊情況下，可以準予給予不完全補償。[2]
根據《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第三十二條規定：拆遷補償安置可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換（以下稱價值標準房屋調換）……。即上海市的拆遷補償實行的是不完全補償原則。
無論是完全補償、不完全補償還是相當補償，都必須對被拆遷房屋本身足額補償。美國定義被征收物價值的標準使用的是“公平市場價值”，即買主在公平和公開的市場交易中愿意付給賣主的價格，一般需要考慮影響一個合理的購買者愿意出價的任何因素。因此，市場價值應不僅反映財產的現在使用情況，而且還應反映財產所適合的其它使用情況，包括特定財產所適合并在近期內可以付諸使用的各種情況下的最高價值。當然，賣主只是提出價值更高的用途之可能性是不夠的，這種可能性還必須足夠高，以至于能說服一個合理的買主愿意付出更高的價格。[3]
很顯然，“公平市場價值”概念體現了一種對“公平、等價”的終極追求。這個概念向我們表達了兩層含義：一方面在實體上，確定公平市場價值要考慮多方面的因素，而不能簡單的通過人為列舉的一些要素進行評估，這樣難免會掛一漏萬。另一方面在程序上，只有通過具有對抗性的估價程序才能體現出結果的公平。美國目前一般采用的方式是: 雙方分別聘請的獨立的資產評估師提出評估報告。如果各自的評估報告結論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團裁定。[4]相較之下，《通知》第十三條以及相關的拆遷評估規定就顯得較為生硬。
現今社會正處在一個不停變化的改革期，各種新的社會問題層出不窮。底層房屋破墻開店，正是屬于這種新類型。一方面，大量的下崗失業人員需要實現再就業；另一方面，擅自破墻開店破壞了城市整體規劃和環境。從政府的角度考慮，對于破墻開店的政策是由松到緊，將其一步步納入城市的總體規劃。《通知》第十三條也反映了這樣的一種思路，即首先認定房屋原本用途，其次認定區房屋土地管理局同意的“居改非”，最后再考量歷史遺留問題（2001年11月1日以前就以被拆遷房屋作為經營場所）。雖然政策制訂者的考慮不可謂不細致周到，但筆者認為上述條款卻有欠妥當。
首先，拆遷雖然可以理解為一種類似于國家征收的行政行為，但在補償價格的確定上還是應該盡量適用民事法律原則。參照“公平市場價值”的概念，補償價格應該定性為買主在公平和公開的市場交易中愿意付給賣主的價格。在此前提下，拆遷評估就不應該單獨適用一套評估規則，而應該和其他的資產評估適用同一套規則。否則，我們會看到對同一套房屋分別進行抵押評估和拆遷評估后，會得出相去甚遠的兩個價格。
其次，不動產的價值其實是通過其占有、使用、收益、處分這四大權能來體現的。四大權能若有限制，則價值也會相應減少。案例一中王某之所以會以非居住房屋的價格購買該房屋，最重要的原因是在領取工商營業執照和其他一些相關手續時并不需要王某持有表明用途為商鋪的房產證或辦理居改非手續。在實際經營過程中，其也不會因為上述手續未辦理而有任何經營阻礙。因此，該房屋在占有、使用、收益、處分上完全能和純商鋪產生同樣的效果。在與經營相關的限制措施（如規定辦理營業執照必須持有居改非手續，對以前未辦理手續且無法補辦的經營者堅決取締等）未完備的情況下，在拆遷規則中單獨規定上述房屋為居住房屋則太顯突兀。
