小區(qū)道路或綠地上新增的停車位，該歸誰所有，物業(yè)公司有權(quán)收費嗎？家中被盜，物業(yè)公司該承擔(dān)多大責(zé)任？《物權(quán)法》實施兩年多來，涉及的一些熱點問題，法官怎么看？
10月10日，鄭州市中級人民法院組織各基層法院部分民事審判法官、高校教授和鄭州市房管局代表，就審判實踐中的一些疑難問題進行了溝通。
案例1
道路或綠地上新設(shè)的停車位
物業(yè)公司有權(quán)收費嗎
王先生下班開車回家，總找不到一個合適的停車位。在小區(qū)的綠地上，雖然有的車位空閑，但上面都有一把大大的“V”形鎖立在那里。
王先生說，這些車位是小區(qū)物業(yè)公司新增的，全部出租給了個人，每年600多元錢。他想知道，這些車位物業(yè)公司有權(quán)收費嗎？收的費用該歸誰？
- 法官點評
新增停車位歸全體業(yè)主共有
收益也應(yīng)用于全體業(yè)主
鄭州市中級人民法院民一庭法官閆明說，小區(qū)內(nèi)的停車位分為兩種，一種是規(guī)劃內(nèi)的，比如地下停車庫；一種是規(guī)劃外的新增車位，如王先生所說的在綠地上、道路上以及小區(qū)人防工程改造新增的停車位。
依據(jù)《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定，規(guī)劃內(nèi)的停車位，在開發(fā)商審批建房時，就已經(jīng)審批歸開發(fā)商所有，如果業(yè)主通過合同取得，就歸業(yè)主所有。
小區(qū)內(nèi)新增的停車位歸誰所有？閆明認(rèn)為，依據(jù)《物權(quán)法》第74條第3款規(guī)定，王先生所言由綠地、道路、人防工程改造而成的停車位，應(yīng)歸全體業(yè)主共有。物業(yè)公司作為委托管理方，可以將之出租，但收益應(yīng)歸全體業(yè)主共有。
案例2 小區(qū)停車位能賣給業(yè)主以外的人嗎
鄭州綠洲書苑小區(qū)位于鄭州市棉紡東路，內(nèi)有業(yè)主約220戶。
綠洲業(yè)委會主任林海洲說，2005年，大多數(shù)業(yè)主入住，小區(qū)內(nèi)停車難問題凸顯。但就在那一年，小區(qū)內(nèi)僅有的一個地下車庫被人封堵，使得小區(qū)停車狀況混亂不堪。時隔不久，2900平方米的地下車庫竟變成了一個圖書市場。
地下車庫能整體轉(zhuǎn)讓給外人？今年3月17日，鄭州綠洲書苑業(yè)委會與鄭州市房管局對簿公堂。開發(fā)商、買主等，均作為有利害關(guān)系的第三人列席法庭。
- 專家點評
小區(qū)停車位應(yīng)先滿足業(yè)主需求
不能賣給“外人”
鄭州市中原區(qū)一名法官認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的停車位可以有條件“賣”給“外人”。條件有三，即必須滿足業(yè)主需要后仍有剩余；不能出售，只能出租；不得影響小區(qū)正常的物業(yè)管理。
她依據(jù)的是我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的小區(qū)停車位(庫)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的小區(qū)停車位(庫)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”
但河南政法管理干部學(xué)院教授張義華認(rèn)為，小區(qū)停車位應(yīng)先滿足業(yè)主需求，不能賣給“外人”。因為從現(xiàn)實情況來看，小區(qū)內(nèi)的停車位是不能滿足業(yè)主需求的。以鄭州市為例，鄭州市汽車年增長率為20%，但車位增長率每年不足4%。
他擔(dān)心，若開發(fā)商故意加價，使業(yè)主不能承受高昂的停車費用，之后再賣給“外人”。
案例3 小區(qū)內(nèi)“私房”能改成商業(yè)用房嗎
鄭州金水區(qū)的郭先生家住2樓，一樓的鄰居將房子改成了門面房，出租經(jīng)營歌廳。郭先生說，每到深夜他們一家打算休息時，一樓仍然回蕩著刺耳的音樂聲。他幾次與一樓鄰居協(xié)商，但問題沒能解決。一怒之下，郭先生將鄰居告了。
- 法官點評
“私房”改商用房 須經(jīng)整棟樓業(yè)主同意
鄭州市金水區(qū)人民法院民一庭庭長李春強說，我國《物權(quán)法》第77條明確規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”
在實踐操作中，對此多實行“一票否決”制，即只要有一名有利害關(guān)系的業(yè)主不同意，就不能更改成商用房。
但鄭大法學(xué)院副教授郭德香則認(rèn)為，實行“一票否決”制，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，法官遇到此類案件時，應(yīng)本著“利民”的原則進行審判。比如，將私房改成一家便利店，不僅不會擾民，還會方便市民生活。
案例4
小區(qū)內(nèi)遭到侵害
物業(yè)公司該擔(dān)多大責(zé)任
今年9月22日上午，21世紀(jì)社區(qū)滅門慘案開庭二審。小區(qū)的物業(yè)公司也是被告，受害方認(rèn)為，物業(yè)公司沒能盡到管理職責(zé)，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
- 法官點評
物業(yè)公司若沒盡到責(zé)任
應(yīng)在必要限度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任
鄭州市中級人民法院民一庭法官張林利認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同是一種有償合同。如果物業(yè)公司沒能盡到相應(yīng)的管理義務(wù)，或者保安脫離崗位，基于合同關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。若物業(yè)公司認(rèn)為自己盡到了責(zé)任，應(yīng)當(dāng)舉出證據(jù)。
但張林利同時認(rèn)為，物業(yè)公司收費不高，不應(yīng)承擔(dān)過重的責(zé)任。責(zé)任過重不利于物業(yè)行業(yè)發(fā)展。
調(diào) 查
小區(qū)公共道路上新增的停車位歸誰所有？
A 開發(fā)商 B 全體業(yè)主 C 物業(yè)公司
小區(qū)停車位可否賣給外人(業(yè)主以外的人)？
A 可以 B 不可以
小區(qū)內(nèi)的房子可否改成商用？
A 可以 B 不可以 C 不好說，應(yīng)視情況而定
“私房”改商用房應(yīng)否實行一票否決制？
A 應(yīng)該 B 不應(yīng)該
業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遭到意外侵害(比如被盜或被傷害)，物業(yè)公司該承擔(dān)責(zé)任嗎？
A 應(yīng)該 B 不應(yīng)該
如果該擔(dān)責(zé)，應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任？
A 主要責(zé)任 B 次要責(zé)任 C 不承擔(dān)責(zé)任
D 全部責(zé)任
