日前，上海閘北區(qū)人民法院判決物業(yè)公司未盡安保義務(wù)而對業(yè)主在家受傷害致死承擔(dān)一定責(zé)任。那么，在物業(yè)管理關(guān)系中，物業(yè)管理公司的保安服務(wù)有哪些具體要求？其對業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全承擔(dān)哪些義務(wù)？本期地產(chǎn)圓桌邀請相關(guān)法律專家對此進(jìn)行解析。
安保義務(wù)理解不一
案例回放
2005年2月2日，上海一高檔小區(qū)業(yè)主李先生被3個陌生人打得不省人事。大約1小時之后，小區(qū)保安聞訊趕到現(xiàn)場，將李先生送至醫(yī)院搶救，可惜已經(jīng)回天無術(shù)。法庭上，死者李先生的母親認(rèn)為，其子居住的小區(qū)實(shí)行封閉式管理，物業(yè)公司有義務(wù)監(jiān)控小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施及主要通道，但3名歹徒卻順利突破門禁系統(tǒng)，并在803室門外等候了2個小時，伺機(jī)作案成功。故李先生的被害與物業(yè)公司疏于管理、未盡安保義務(wù)具有密切聯(lián)系。
主持人：物業(yè)管理關(guān)系中，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是怎樣的法律關(guān)系？
丁琛：在物業(yè)管理活動中，業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系是委托合同關(guān)系。這個合同關(guān)系主要有如下特征：第一，業(yè)主和物業(yè)公司之間法律地位平等，二者不存在隸屬關(guān)系，也不存在管理與被管理的關(guān)系，物業(yè)公司管理的是物業(yè)，而不是業(yè)主。第二，業(yè)主和物業(yè)公司之間意志相互獨(dú)立，業(yè)主有選聘、解聘物業(yè)公司的自由，物業(yè)公司也有受聘或拒聘的自由。第三，業(yè)主和物業(yè)公司依據(jù)合同的約定以及法律的規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。
主持人：物業(yè)管理企業(yè)具有怎樣的安保義務(wù)？
孟憲生：保安服務(wù)一般包括門崗、巡邏、守護(hù)等項(xiàng)目，具體內(nèi)容通過物業(yè)服務(wù)合同約定。安保義務(wù)由服務(wù)合同確定，物業(yè)公司的保安服務(wù)應(yīng)達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，如果沒有約定的，則應(yīng)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
丁?。何飿I(yè)管理企業(yè)的安保義務(wù)可以由雙方在服務(wù)合同中予以約定，只要約定不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即為有效。如果在物業(yè)管理合同中沒有明確約定，則需要根據(jù)實(shí)際情況來判斷物業(yè)公司的安保義務(wù)，譬如根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)收取數(shù)額的多少、小區(qū)治安管理的實(shí)際情況等。
畢文強(qiáng)：根據(jù)《北京物業(yè)保安服務(wù)質(zhì)量要求》，物業(yè)保安職責(zé)主要包括：在物業(yè)管理公共區(qū)域內(nèi)執(zhí)行巡邏、門衛(wèi)等秩序維護(hù)服務(wù)任務(wù)；利用科技手段和設(shè)施裝備執(zhí)行秩序維護(hù)服務(wù)任務(wù)；及時報告發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的不法侵害、治安和自然災(zāi)害事故，采取措施防止事態(tài)擴(kuò)大，保護(hù)現(xiàn)場，維護(hù)現(xiàn)場秩序；嚴(yán)格防火、防盜、防爆炸、防破壞等防范措施，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全隱患，立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門；定期對消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時上報；及時制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正在發(fā)生的不法侵害行為，并報公安機(jī)關(guān)或有關(guān)部門進(jìn)行處理；支持和配合公安機(jī)關(guān)和其他執(zhí)法部門依法執(zhí)行公務(wù)等。
張立軍：依據(jù)相關(guān)規(guī)定，普通商品房居住小區(qū)在安保義務(wù)方面包括如下一些要求。第一，相對封閉，做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施。第二，維護(hù)交通秩序，包括對機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛的行駛方向、速度進(jìn)行管理。第三，看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的井蓋、小品、花、草、樹木、果實(shí)等。第四，夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄。第五，發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進(jìn)行處理。對于經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、直管和自管公房小區(qū)、危舊房改造回遷小區(qū)，在安保義務(wù)方面要達(dá)到上述第一、二及第五項(xiàng)要求。
主持人：對于實(shí)行封閉式管理與非封閉式管理的小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)在責(zé)任義務(wù)的承擔(dān)上有怎樣的差別？
孟憲生：判定保安人員是否履行合同義務(wù)，不應(yīng)以小區(qū)是否實(shí)行封閉式管理為標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)以合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來確定責(zé)任。
丁?。阂话愣裕瑢?shí)行封閉式管理的小區(qū)，由于其出入口都有專門人員管理，相關(guān)安全設(shè)施比較完善，保安巡邏人員比較多，因此，對于封閉式管理的小區(qū)，物業(yè)公司的安全注意義務(wù)要更加嚴(yán)格一些。根據(jù)權(quán)利義務(wù)相對等的原則，如果在封閉式管理的小區(qū)發(fā)生安全事故，物業(yè)公司的過錯就更容易認(rèn)定，其應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任相對要大一些。
張立軍：封閉式管理是小區(qū)保安工作中一項(xiàng)非常重要且行之有效的安全措施。它在保障業(yè)主和使用人的財產(chǎn)、人身安全方面起到了重要作用。因此，封閉式管理已被納入到小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范和物業(yè)管理服務(wù)合同中。如果封閉式管理被雙方寫進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)合同中，那么物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按合同規(guī)定進(jìn)行管理，否則，物業(yè)管理企業(yè)不僅構(gòu)成合同違約，而且還要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
主持人：本案中，物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)承擔(dān)疏于管理的責(zé)任？
孟憲生：就本案而言，對于受害者來講，是普通的侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)由直接的侵權(quán)人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。如果保安服務(wù)沒有達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，保安公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)的補(bǔ)充賠償責(zé)任。這里要注意一點(diǎn)，是補(bǔ)充責(zé)任，不是連帶責(zé)任也不是替代責(zé)任。但如果保安人員是物業(yè)公司員工或者物業(yè)公司選任保安公司有過錯的，那么物業(yè)公司需承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
丁琛：我認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任。因?yàn)樵谛^(qū)實(shí)行封閉式管理的情況下，3名歹徒順利通過小區(qū)入口、門禁系統(tǒng)，并且在房屋外等候2個多小時，物業(yè)公司的保安未有任何察覺，而只是在案發(fā)1個多小時后才得到消息，確實(shí)存在管理上的疏忽，其主觀過錯明顯。因此，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
畢文強(qiáng)：確定本案中物業(yè)管理企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)從門衛(wèi)是否履行了登記、詢問義務(wù)；門禁系統(tǒng)是否正常使用；保安巡邏是否按照規(guī)定進(jìn)行；發(fā)現(xiàn)可疑人物是否采取了必要的措施；有無監(jiān)控錄像這幾方面來審查物業(yè)保安是否盡職，然后確定是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。
張立軍：依據(jù)本案的情況，我認(rèn)為，李先生的被害與物業(yè)管理企業(yè)未盡安保義務(wù)、疏于對安全防范的管理，存在著因果關(guān)系，因此物業(yè)管理企業(yè)具有一定的過錯責(zé)任。雖然物業(yè)管理企業(yè)在案發(fā)后，及時趕到了現(xiàn)場并將被害人送醫(yī)院搶救，但這只是作為減輕物業(yè)管理企業(yè)過錯責(zé)任的理由，并不影響對其疏于管理的過錯責(zé)任的認(rèn)定。
