原告：物業管理企業
被告：小區業主委員會
（一） 案情
2001年2月，建設單位開發完成一個商住小區，在銷售房屋的同時，聘請物業管理公司對物業進行前期物業管理，并與該物業管理企業簽訂前期物業服務合同，期限為3年。到2002年3月，該小區入住率提高，依法成立了業主委員會，原告依然為該小區進行前期物業服務。2002年5月，原告接到被告的解聘通知，告之因為不滿意其服務質量，另行選聘了物業管理企業對該小區進行管理，簽訂了合同，并請原告進行物業和相關資料的移交。原告認為此舉不當，訴至法院。
原告訴稱，我們與該小區建設單位簽訂了前期物業服務合同，期限為3年，業主與建設單位簽訂購房合同時，也同意原告成為小區前期物業管理企業。現在未到3年，被告便另行選聘物業管理企業，違反了前期物業服務合同的約定，因此，被告無權解聘原告，原告請求繼續履行前期物業服務合同。
被告辯稱，原告的前期物業服務質量太差，給業主帶來了很多麻煩，原告的行為違反了前期物業服務合同的相關約定。建設單位已經將該物業銷售，業主才是該物業的所有人和使用人。現在，原告的行為已損害了業主的權益，被告由業主合法選舉產生，代表業主行使權利，有權解聘原告。
法院認為，盡管原告與建設單位之間簽訂了前期物業服務合同，業主與建設單位在簽訂購房合同時同意原告成為該小區前期物業管理企業，但是，2002年3月該小區已由業主選舉產生了業主委員會，根據《城市新建住宅小區管理辦法》第七條的規定，業主委員會代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利，有權決定選聘或續聘物業管理企業。因此，該小區業主不滿意原告的服務質量，業主委員會決定解聘原告，并另行選聘其他物業管理企業從事該小區物業服務，是合法的。法院判決被告有權將原告解聘，駁回原告的訴訟請求。
律師點評：
律師認為，該小區業主委員會的成立是解決本案糾紛的關鍵事實。2001年建設單位在銷售房屋的過程中，與原告簽訂了前期物業服務合同，同時，業主與建設單位在簽訂購房合同時，同意原告為該小區前期物業管理企業，這就是確認了原告對該小區進行物業服務工作的有效性、合法性。建設單位將該小區房屋出售后，該小區房產所有人和使用人成為業主并于2002年3月成立了業主委員會。該業主委員會是否有權解聘合同尚未到期的前期物業管理企業呢？
本案糾紛發生于2002年5月，適用建設部1994年3月頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》（簡稱《管理辦法》）。根據《管理辦法》第五、六、七條之規定，在小區房屋出售之前，由建設單位委托物業管理公司對小區物業實施管理，而在小區房屋出售、業主入住成立了業主委員會之后，業主委員會有權決定選聘或續聘物業管理公司。可見，在業主委員會成立之后，法律將決定聘用、續聘、解聘物業管理公司的權利賦予給了業主委員會，業主委員會行使上述權利有法可依。因此，本案的小區業主委員會成立后，對建設單位委托的（前期）物業管理公司，有權決定是否繼續聘用或解聘，需要特別提醒的是，在業主委員會選聘新的物業管理企業并與之簽定合同之前，沒有權利解聘前期物業管理企業。此外，盡管建設單位與物業管理公司之間簽訂的合同明確約定了合同期限，但‘管理辦法’并未禁止在該合同期限內業主委員會解聘由建設單位委托的（前期）物業管理公司
