前言：《廣東省物業管理條例》討論稿正在征求意見，廣州近20家小區業主代表，在對條款逐句商討中，對其中的第四十條爭議最大。第四十條內容是：物業管理企業除與業委會或者業主及非業主使用人有書面合同約定外，不承擔業主及非業主使用人的人身保險和財產保管責任。物業管理區域內的機動車輛的保管應當由物業管理企業與車主簽訂保管合同約定，未簽訂保管合同的只能收取車位使用服務費。
上海市最近判決的一起物業管理合同糾紛案，涉及“物業公司對業主及非業主使用人的人身保險和財產保管責任”是否承擔責任的問題：囚罪犯深夜入室作案，業主女兒被殺，業主因此狀告物業公司。那么法院是如何判決的呢?
歹徒破鎖入室 女兒夢中遇害
2000年6月，徐、周夫婦購買了上海市北部地區一新開發小區底層的一套商品房。兩個月后，夫婦倆與女兒小姿就搬了進去，并與小區物業管理公司簽訂了一份《公共契約》。這份“契約”約定，由小區物業管理公司安排保安人員對住宅小區進行日常巡視，做好住宅區內的安全防范、治安工作，住宅區內的安全、保衛、巡檢、警戒等為物業公司的物業管理范圍之一；物業公司違反契約應承擔相應的法律責任，造成業主利益受損的應承擔賠償責任等。之后，徐家按月交納物業管理服務費人民幣57．50元，其中保安費為每平方米0．10元。
其間，由于物業公司以小區美觀為由，不允許居民自行安裝防盜鐵門窗。而該小區屬新開發地帶，外來流動人口較多，因此小區居民曾于2001年2月以安全受到威脅為理由，聯名寫信向有關部門反映，可物業公司還未對此作出反應。結果，一起惡性刑事案件卻發生了。
就在小區居民的聯名信發出后的一個月，3月5日凌晨1時許，兩名罪犯曲化波、沈大鵬經小區北墻一扇敞開的小鐵門進入該小區，然后翻墻進入緊埃北墻的徐先生家的北陽臺，擰開門鎖闖入了室內。在廚房、客廳和徐夫婦居住的南臥室都一無所獲后，罪犯曲化波走進徐夫婦的女兒小姿居住的北臥室。見到熟睡中的小姿，曲化波頓起歹念，撲上去對小姿實施了強奸。因為害怕暴露罪行，曲采用了扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段，結果造成小姿窒息死亡，小姿被害時還不到30歲。
事發不久，兩罪犯就被上海警方抓獲。2001年8月23日，上海市中級人民法院以強奸殺人罪判處曲化波死刑，剝奪政治權利終身，并在附帶民事訴訟中，被判處賠償徐家喪葬費、交通費、誤工費等損失共計 13246．50元。同年11月15日，曲化波被執行了死刑。
狀告“違約失職”要求賠償損失
徐先生夫婦對女兒在自己的家中睡夢中遇害的事實，一直難以接受，他們認為物業公司未盡到物業管理保安職責，應負相關責任。為此，他們當年以物業管理合同糾紛為由，向法院起訴，狀告物業管理公司未按《公共契約》在小區內巡視，致使其女兒遇害，要求物業公司賠償喪葬、誤工損失以及撫恤金40萬余元，賠償精神損失10萬元以及賠禮道歉、置換房屋等。
一審法院審理后認為：雙方雖簽有《公共契約》，但徐家女兒在自己居室內被害身亡，系犯罪分子實施刑事犯罪行為所致，在處理要求賠償損失刑事案件中，徐先生已提起附帶民事賠償，現犯罪分子已受到法律的懲處，法院也對附帶民事賠償作了判決。物業公司對徐先生夫婦居住的小區進行物業管理服務后，按約配置保安人員并進行保安值勤、巡視，同時安裝了周界報警、電子巡更、攝像監控系統(以下簡稱三大監控系統)，履行了對小區的保安義務。法院認為，徐、周以違反物業管理的約定，要求賠償損失的依據不足，法院難以支持。物業公司則提出自愿補償徐、周1萬元。
判決后，徐先生夫婦不服，向上海市第二中級人民法院提起上訴。
物業公司要賠4萬元
上海市第二中級人民法院經審理認為：根據徐先生夫婦與物業公司形成的以居住、維修和保安等為主要內容的物業管理服務合同關系，確認該公司在小區的安全防范中疏于管理，構成違約，應當合理合法地承擔經濟賠償責任。
二審法院認為，物業公司除應按約履行一般意義上的居住、維修等物業管理義務之外，還應按約最謹慎地履行對住宅小區內的安全防范、保衛、巡檢、警戒等義務；由于該物業公司至今未提供三大監控系統工程竣工驗收合格，和當晚小鐵門鎖閉的有效證據，因此，法院對物業公司所稱事發前該系統已竣工驗收合格，和當晚小鐵門鎖閉的事實不予認定。同時，事發前，住宅小區的居民對小區的安全問題已提出疑議，要求在自家的門窗上安裝防盜鐵門窗，物業公司對居民的疑議和要求未予以重視和解決；事發當晚，物業公司又未將理應鎖閉的小鐵門鎖閉，使罪犯曲化波輕易進入小區。物業公司的上述行為已構成違約，依法應承擔違約責任。
今年7月，上海市第二中級人民法院對此案作出終審判決，裁定物業公司賠償原告徐先生夫婦經濟損失人民幣4萬元。同時，準許物業公司撤回給付補償金1萬元的請求。
《公共契約》缺乏可操作性
該案終審判決后，原告、被告方都表示不滿。
勝訴的原告律師認為，法院判決賠償的4萬元，只是物業公司應該承擔的部分責任，并沒有包括徐周夫婦將女兒拉扯大的精神賠償和撫恤金，那是徐周的間接損失。據悉，事實上原告除了訴訟費、律師費，最后僅得 8000多元。
敗訴的物業公司依然認為自己沒有責任，他們認為自己已經盡到了責任。該公司的錢經理對記者說，他們與業主簽訂的契約，是完全按照上海市房屋土地管理局和上海市公安局 1998年出臺的《上海市居住物業保安管理辦法》制訂的。其實，小區400多戶居民，每月收取的保安費僅4600元，而他們每天安排值勤的保安就有 16名；小區的警更器安裝在35個點，公司要求保安每一個小時就要巡查一次。事發當天凌晨1時25分，物業公司設置在小區內的紅外線報警系統曾發覺徐宅附近有異常情況，但公司的保安人員到現場察看后卻稱未見異常。而小鐵門的鑰匙則是由環衛和物業同時備有。
