家住豐臺(tái)長辛店某小區(qū)的張女士因以物業(yè)管理服務(wù)不合格為由拒交物業(yè)費(fèi)而被物業(yè)公司告上法院。近日，北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院認(rèn)定該小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵，但已履行了大部分的服務(wù)義務(wù)，故判定物業(yè)公司酌減收取張女士的物業(yè)費(fèi)。
張女士居住的小區(qū)由北京某物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)。2002年12月26日，張女士與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理協(xié)議，協(xié)議對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。張女士于當(dāng)日交納物業(yè)費(fèi)592.20元后，就一直以對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿拒交物業(yè)費(fèi)，至今共拖欠4個(gè)年度的物業(yè)費(fèi)總計(jì)2600.17元。經(jīng)物業(yè)公司多次催要，張女士仍拒交。物業(yè)公司認(rèn)為張女士的行為已構(gòu)成違約，便起訴要求其以每年672.44元的價(jià)格繳納2003至2007年度所欠的物業(yè)費(fèi)。
在法庭上，張女士對(duì)物業(yè)公司每年物業(yè)費(fèi)672.44元的價(jià)格不認(rèn)可。張女士認(rèn)為因?yàn)楹瀰f(xié)議時(shí)的價(jià)格是592.20元/年，物業(yè)公司擅自漲價(jià)，違反了《合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，因此，拒絕繳納超額部分。
張女士還提出：第一，由于2003年10月之前她居住的樓還在施工，沒有享受到任何物業(yè)的服務(wù)，在此之前的物業(yè)費(fèi)不能交；第二，張女士認(rèn)為2003年10月至2004年10月應(yīng)使用第一次所交的物業(yè)費(fèi)，并且要求公開所交物業(yè)費(fèi)的詳細(xì)用途。第三，由于物業(yè)服務(wù)存在諸多問題，綜合物業(yè)公司的服務(wù)程度，我同意交納2004年10月至2007年8月的物業(yè)費(fèi)，按合同費(fèi)用的50%計(jì)算。此外，雙方未約定具體的交費(fèi)時(shí)間，故張女士主張按月下交費(fèi)。
同時(shí)，張女士出示了40張照片以及207名業(yè)主聯(lián)合簽名，以證明小區(qū)現(xiàn)狀。還有物業(yè)公司“致住戶的一封信”，證明物業(yè)承諾免交一年的物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，物業(yè)公司認(rèn)為照片及業(yè)主簽名均不能證實(shí)張女士的抗辯理由。“致住戶的一封信”只承諾綠化費(fèi)、保安費(fèi)順延，未承諾免收一年的物業(yè)費(fèi)。
對(duì)此，法官到該小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地勘驗(yàn)，確認(rèn)該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)在綠化、保潔、公共設(shè)施維修等方面存在瑕疵。
豐臺(tái)法院審理后認(rèn)為，物業(yè)公司與張女士簽訂的委托管理協(xié)議書系雙方真實(shí)意思的表示，未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，本院予以確認(rèn)。簽約雙方均應(yīng)依約履行各自的義務(wù)。協(xié)議中的收費(fèi)明細(xì)未約定公共部位小修費(fèi)，且此后雙方亦未能就該項(xiàng)費(fèi)用達(dá)成一致意見，故物業(yè)公司要求收取公共部位小修費(fèi)缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院難以支持。該協(xié)議中雖未對(duì)交費(fèi)時(shí)間作明確約定，但從張女士第一次交費(fèi)情況及作為協(xié)議附件的收費(fèi)明細(xì)分析，第一次交費(fèi)系按年上交費(fèi)，收費(fèi)明細(xì)亦是按年計(jì)費(fèi)。因此，雙方已按年上交費(fèi)完成了第一次的交費(fèi)行為，應(yīng)視為雙方默認(rèn)該交易習(xí)慣。故張女士關(guān)于按月下交費(fèi)的辯稱本院不予采信。張女士提交的“致住戶的一封信”載明：“對(duì)于物業(yè)收費(fèi)中的綠化費(fèi)、保安費(fèi)將隨您得到服務(wù)時(shí)開始計(jì)算，在您未得到服務(wù)時(shí)您所交的費(fèi)用將順延。”該信并未承諾免除2003年10月前的全部物業(yè)費(fèi)，故張女士的此辯稱本院亦不予采信。張女士要求公布物業(yè)賬目與本案不是同一法律關(guān)系，且該請(qǐng)求屬于全體業(yè)主的公共利益，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)提起訴訟，故本案不予處理。關(guān)于張女士辯稱物業(yè)服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)一節(jié)。綜合張女士提供的證據(jù)、本院現(xiàn)場勘驗(yàn)的情況及物業(yè)公司的自認(rèn)來看，物業(yè)公司的服務(wù)在綠化、保潔及公共設(shè)施維修等方面的確存在瑕疵。故張女士要求減收物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求本院應(yīng)予支持，但具體數(shù)額因雙方無合同約定，故減收額度應(yīng)綜合權(quán)衡。從雙方約定的收費(fèi)項(xiàng)目看，該小區(qū)系按一般住宅收費(fèi)，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與其收費(fèi)相適應(yīng)。本案中，物業(yè)公司雖然存在服務(wù)瑕疵，但已履行了大部分的服務(wù)義務(wù)，故本院將據(jù)情酌減。
綜上，判決張女士給付物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)1571.2元。
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