近年來(lái)，隨著城市建設(shè)速度的加快、拆遷力度的加大，物業(yè)管理糾紛日益增多，法院受理的物業(yè)管理糾紛逐年上升。認(rèn)真分析物業(yè)管理糾紛的處理原則，公正審理物業(yè)管理糾紛案件，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、無(wú)物業(yè)服務(wù)合同案件的審理
實(shí)踐中有不少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主之間未訂立書(shū)面合同，甚至是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商派自己的部門(mén)管理樓盤(pán)，未辦理委托物業(yè)公司管理手續(xù)，未與業(yè)主訂立物業(yè)管理合同等等。在無(wú)合同可依的情形下，人民法院在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)應(yīng)注意兩個(gè)突出問(wèn)題：一是物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)，除應(yīng)辦理有關(guān)企業(yè)登記外，還應(yīng)具備相應(yīng)的等級(jí)資質(zhì)、收費(fèi)資質(zhì)，并領(lǐng)有政府部門(mén)頒發(fā)的有關(guān)證書(shū)。對(duì)不具備法定資質(zhì)卻從事物業(yè)管理工作并產(chǎn)生了物業(yè)管理糾紛的，在業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主同意的情況下，限期物業(yè)管理企業(yè)補(bǔ)辦相關(guān)證書(shū)，并與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同，但證書(shū)補(bǔ)辦前的物業(yè)費(fèi)用只按合理成本收取。
二是物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。物業(yè)費(fèi)用的收取應(yīng)遵循合理、公開(kāi)及與服務(wù)相適宜的原則，收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)格依照合同的約定。普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是政府指導(dǎo)價(jià)，確立費(fèi)用時(shí)應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，以業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測(cè)算;而其他住宅，必須經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)協(xié)議約定。如果當(dāng)事人未就物業(yè)管理達(dá)成協(xié)議，表明當(dāng)事人對(duì)物業(yè)管理的事項(xiàng)未約定，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式也未約定，因而當(dāng)事人之間服務(wù)合同關(guān)系不成立;如果物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行了管理，并因此而受到損失，可參照民法通則中的無(wú)因管理原則處理，由業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)酌情給予其因提供服務(wù)而受損的、相當(dāng)于損失數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
二、業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)案件的審理
按照約定交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但實(shí)踐中此類糾紛的發(fā)生原因十分復(fù)雜，因此，處理此類糾紛要分不同情況作出處理：屬于業(yè)主無(wú)理拒絕交費(fèi)情形的，應(yīng)判令業(yè)主按照合同規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)，并承擔(dān)延期交費(fèi)的違約責(zé)任;如果是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，則屬于物業(yè)管理企業(yè)違約在先，業(yè)主拒絕交費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段，這種情況下，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，判決駁回物業(yè)管理企業(yè)要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi)(但應(yīng)交的維修費(fèi)用不在此限);對(duì)于確因公共費(fèi)用的分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致業(yè)主拒絕交費(fèi)引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照政府主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，在合理確定各個(gè)業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的基礎(chǔ)上，判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)攤的物業(yè)管理費(fèi)用和維修費(fèi)用;如果屬于物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)情形，業(yè)主因而拒交的，應(yīng)判決業(yè)主按照物價(jià)部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)及收費(fèi)不合理的部分，應(yīng)予以駁回。
此外，在審理此類案件過(guò)程中，還應(yīng)注意審查物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否經(jīng)過(guò)物價(jià)部門(mén)審核，是否明碼標(biāo)價(jià);對(duì)特殊服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)之間是否在合同中有約定;對(duì)合同約定物業(yè)收費(fèi)可以預(yù)收的，其預(yù)收期限是否符合法律規(guī)定等等。
三、物業(yè)管理企業(yè)違約案件的審理
審判實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)的違約行為主要表現(xiàn)在：對(duì)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理不善;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡管理職責(zé)，造成物業(yè)環(huán)境惡化;未經(jīng)業(yè)主同意，自己或許可他人利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，或?qū)⑽飿I(yè)管理權(quán)發(fā)包給他人等等。物業(yè)管理企業(yè)未按合同要求提供服務(wù)或其提供的服務(wù)質(zhì)量與合同約定不符的，屬于違約行為，應(yīng)判令其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)違約將物業(yè)共用部位如平臺(tái)或屋面自營(yíng)或出租他人經(jīng)營(yíng)或安裝廣告牌的，應(yīng)責(zé)令其立即恢復(fù)原狀，給業(yè)主或使用人造成損失的，還應(yīng)當(dāng)判決物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。據(jù)此，物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)設(shè)置經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意，并向有關(guān)部門(mén)辦理報(bào)批手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，一部分應(yīng)用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，另一部分應(yīng)納入維修基金。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)擅自將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給他人的，因其行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，故對(duì)其發(fā)包行為應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，由物業(yè)管理企業(yè)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
四、物業(yè)管理企業(yè)采取停止供電、供水、供氣等措施引發(fā)案件的處理
物業(yè)管理企業(yè)為迫使業(yè)主交納管理費(fèi)，在業(yè)主不能按其要求交費(fèi)的情況下，經(jīng)常采取停電、停水、停氣等措施。此類糾紛，應(yīng)具體情況具體分析。如物業(yè)管理合同中約定，對(duì)業(yè)主欠費(fèi)的可以采取停水、電、氣等措施的，應(yīng)從其約定。在無(wú)合同約定的情況下，應(yīng)區(qū)分收費(fèi)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)具體分析。物業(yè)管理費(fèi)主要分為為業(yè)主提供衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務(wù)的費(fèi)用，代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)用，以及特約服務(wù)的費(fèi)用。業(yè)主僅拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)的費(fèi)用，而未拖欠公眾代辦性質(zhì)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)不能采取停水電等措施，否則即為侵權(quán);業(yè)主或使用人拖欠應(yīng)交納的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)用，使物業(yè)管理企業(yè)為此未能代交有關(guān)費(fèi)用，致使供水、電、氣等部門(mén)停水、電、氣的，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
