物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)管理費(fèi)用是對(duì)小區(qū)設(shè)備，公用設(shè)施，綠化等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)所收取的費(fèi)用。那么，物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)是什么?物業(yè)管理費(fèi)的收取主要應(yīng)該遵循的原則以及物業(yè)管理費(fèi)用的定義標(biāo)準(zhǔn)如何。
什么是物業(yè)管理收費(fèi)
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
物業(yè)管理費(fèi)專題
物業(yè)管理收費(fèi)原則
物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。具體來說，物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)堅(jiān)持六個(gè)原則：(1)
“等價(jià)交換”原則。收費(fèi)價(jià)格的高低由所提供服務(wù)的價(jià)值大小決定。(2)“誰受益、誰出錢”的原則。(3)“差別”原則。根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平不同，采用不同的服務(wù)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(4)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”原則。根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同，采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。(5)“取之于民，用之于民”的原則。有兩方面的含義：一是從住戶收取的費(fèi)用，要用在住戶身上，不得挪作他用;二是不得牟取高額利潤。(6)“公開”原則。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。
小貼士：
物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個(gè)月)向住戶公布收費(fèi)的收入和支出賬目、物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的監(jiān)督。
物業(yè)管理收費(fèi)模式
目前，物業(yè)管理的收費(fèi)模式一般可以分為三種類型：
第一類是屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這種標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門與物業(yè)管理行業(yè)主管部門在調(diào)查核實(shí)各物業(yè)管理企業(yè)的費(fèi)用基礎(chǔ)上，取得物業(yè)管理的社會(huì)平均費(fèi)用。
為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設(shè)施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，一般在不同城市有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
第二類是已成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理小區(qū)，由業(yè)主大會(huì)授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)通過組織招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，參照政府有關(guān)部門發(fā)布的物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，通過物業(yè)管理合同確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，不再屬于政府定價(jià)的范疇，且需將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。
第三類是規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋樓宇時(shí)，必須在房地產(chǎn)買賣合同中確定具體的物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量。
小貼士：具體的物業(yè)管理費(fèi)用收取過程比較復(fù)雜，需要看購買物業(yè)的類型和特征，具體問題具體分析。如現(xiàn)存的特約服務(wù)，即物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)，如接送小孩、小區(qū)開設(shè)的專車、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等服務(wù)。
物業(yè)管理費(fèi)如何定價(jià)?
物業(yè)管理費(fèi)得收取標(biāo)準(zhǔn)定義
物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。為物價(jià)產(chǎn)權(quán)人，使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等有公共性的服務(wù)以及代收繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。實(shí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的具體價(jià)格管理形式，由省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)部門根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育程度確定。凡屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)，除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者除外，服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。
業(yè)主能否參與物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定?
物價(jià)部門實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價(jià)部門申報(bào)，由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定;實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理單位可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)單位與小區(qū)管理委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。
在核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會(huì)(業(yè)主管理委員會(huì))或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值補(bǔ)償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用的基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價(jià)部門對(duì)核定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)用的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
物業(yè)管理費(fèi)主要由一下部分構(gòu)成：
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3、綠化管理費(fèi);
4、清潔衛(wèi)生費(fèi);
5、保安費(fèi);
6、辦公費(fèi);
7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);
8 、法定稅費(fèi)。
物業(yè)管理費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。經(jīng)物價(jià)部門核定或由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同中銘文約定。
物業(yè)管理費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)?
物業(yè)管理費(fèi)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)定期(一般為6個(gè)月)向業(yè)主公布收費(fèi)的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。
物業(yè)管理費(fèi)用的收取方法
1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編《編物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表》，由財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
2管理處收款員負(fù)責(zé)按《應(yīng)收用戶費(fèi)用匯總清單》計(jì)算出各顧客每月的應(yīng)繳費(fèi)用，并打印《收費(fèi)通知單》。
3綜合管理部負(fù)責(zé)組織于每月5日前向顧客發(fā)放《收費(fèi)通知單》，由收款員收取相關(guān)費(fèi)用并開具票據(jù)。
4對(duì)于逾期不交費(fèi)或銀行帳戶金額不足的顧客，管理處收款員應(yīng)把未交金額填寫《收費(fèi)明細(xì)表(欠收)》表上，并發(fā)放《催款通知書》。
有償維修服務(wù)費(fèi)的收取
1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)市場(chǎng)情況及各住宅小區(qū)(大廈)實(shí)際編制有償維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
2采用銀行托收的，由維修人員提供維修顧客服務(wù)后，沒有異議，在《維修申請(qǐng)單》上驗(yàn)收簽字，確認(rèn)并注明付款方式后，管理處收款員負(fù)責(zé)于每月18日前編制托收清單報(bào)送銀行，及時(shí)核對(duì)收款情況開具票據(jù)。
3采用非銀行托收的，管理處收款員根據(jù)《維修申請(qǐng)單》所列金額向顧客收取維修費(fèi)用并開具票據(jù)所收款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)交會(huì)計(jì)入帳。
對(duì)于逾期不變或銀行帳戶金額不足的顧客，管理處收款員應(yīng)及時(shí)發(fā)放《催款通知書》，并跟蹤催收。
財(cái)務(wù)部每月與管理處收款員對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用收入帳目進(jìn)行核對(duì)，并負(fù)責(zé)編制管理處財(cái)務(wù)收支季度報(bào)表，交管理處綜合管理部向顧客公布。
發(fā)現(xiàn)錯(cuò)收款項(xiàng)時(shí)，收款員應(yīng)及時(shí)向顧客說明情況，并協(xié)商處理。
支持性文件和記錄
1《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
2《應(yīng)收用戶費(fèi)用匯總清單》
3《收費(fèi)通知單》
4《收費(fèi)明細(xì)表(欠收)》
5《催款通知書》
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