恰逢《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業(yè)管理收費(fèi)提供了法律依據(jù)。根據(jù)“辦法”，物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成分三個(gè)部份：
一)開始建設(shè)單位繳交的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金;
二)業(yè)主繳交的住宅維修基金和公用設(shè)備更新儲備金;
三)業(yè)主繳交的住宅區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設(shè)立專帳管理，專款專用。
第三部份住宅區(qū)共性服務(wù)費(fèi)，“辦法”也明確了費(fèi)用項(xiàng)目，可如何根據(jù)項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費(fèi)，筆者就此淺見，與諸位共同商討。
對于住宅、樓宇等物業(yè)的管理，現(xiàn)在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發(fā)生管理費(fèi)用，費(fèi)用的來源會有所不同。現(xiàn)認(rèn)為較為科學(xué)的物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)社會化、專業(yè)化、市場化、服務(wù)經(jīng)營型的物業(yè)管理模式，實(shí)行政府主管部門行業(yè)管理，業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制，因此管理費(fèi)來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結(jié)余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業(yè)，而依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立的公司，“公司是以營利為目的的社團(tuán)法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織。”為此物業(yè)管理費(fèi)在定價(jià)、批準(zhǔn)、執(zhí)行過程中，勢必會遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業(yè)管理，協(xié)調(diào)兩者之間的利益。物業(yè)管理費(fèi)的測算要公開、公平、合理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費(fèi)來源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。
物業(yè)管理費(fèi)的測算，在堅(jiān)持以上原則和注意處理問題的基礎(chǔ)上，如何測算，分以下幾個(gè)步驟：
一)根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源。
二)估算住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，達(dá)到確定的管理目標(biāo)，所發(fā)生的各類各種費(fèi)用。
三)考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。
按照上述步驟和根據(jù)“辦法”中住宅區(qū)公共性服務(wù)包括項(xiàng)目，假設(shè)以年為核算周期，以下發(fā)生的各種費(fèi)用分別設(shè)為：
1、管理、服務(wù)人員的工資和按照辦法提取的福利費(fèi)(A)
2、公用設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)和公用設(shè)備日常運(yùn)行費(fèi)(B)
3、綠化管理費(fèi)(C)
4、清潔衛(wèi)生費(fèi)(D)
5、保安費(fèi)(E)
6、辦公費(fèi)(F)
7、法定稅費(fèi)(G)。
目前從事物業(yè)管理正常繳納稅費(fèi)有兩項(xiàng)，即營業(yè)稅和城建教育附加費(fèi)。 由于住宅區(qū)內(nèi)不同類型建筑，建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格、檔次、配套設(shè)施不同，如住宅、大廈等。因此分?jǐn)偟侥硞€(gè)建筑單體根據(jù)管理檔次要求發(fā)生費(fèi)用不同，所以物業(yè)管理還要根據(jù)不同建筑物功用不同，管理標(biāo)準(zhǔn)、檔次的不同，劃分不同單體發(fā)生費(fèi)用所相應(yīng)的經(jīng)營額，分別X1 X2 X3…XK0 因此物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)單體之后，則：X= X1 X2 X3 … XK
由于公司核算成本費(fèi)用一般以年為單位，可是落實(shí)到收取物業(yè)管理費(fèi)，以年為限則太長了，一般認(rèn)為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經(jīng)營額落實(shí)到每月應(yīng)為X/12。那么每月攤到各個(gè)單體建筑分別為X1 /12、X2/12、X3/12…XK/12。按總面積分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1 S2 S3…… SK0因此測算公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綜合平均指標(biāo)數(shù)Y=X/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標(biāo)數(shù)。按某單位面積分?jǐn)偟矫總€(gè)單體公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(單位：元/米2·月)則為：
Y1=X1/12S1，Y2=X2/12S2，Y3=X3/12S3，…，YK=XK/12SK，K指住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理K個(gè)獨(dú)立單體建筑。
從上述關(guān)系推論結(jié)果看出，標(biāo)準(zhǔn)綜合平均指標(biāo)數(shù)Y，只是反映物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的綜合水平，反映物業(yè)統(tǒng)一管理，所應(yīng)達(dá)到的綜合管理水平，用于反映物業(yè)管理水平的高低。Y1 Y2 Y3……Yk說明公共性服務(wù)費(fèi)分?jǐn)偟絾误w，某單體業(yè)主應(yīng)該繳納的公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，反映物業(yè)管理公共性服務(wù)于某單體業(yè)主管理服務(wù)水平的高低。應(yīng)當(dāng)指出，上述指標(biāo)只是反映同一時(shí)空，相同條件物業(yè)管理的管理服務(wù)水平，但是兩個(gè)住宅區(qū)不可能存在于同一時(shí)空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個(gè)住宅區(qū)管理服務(wù)水平，要比較只是相對而言，還因?yàn)槲飿I(yè)管理不是某一時(shí)間的，而是一個(gè)長時(shí)間的過程。這里也提出比較物業(yè)管理學(xué)的理論體系問題。
