購房人在簽購房合同的同時會被要求簽署《房屋使用、管理、維修公約》（以下簡稱公約），一份完整的公約應(yīng)包括物業(yè)的基本情況，產(chǎn)權(quán)人、開發(fā)商、物業(yè)公司各自的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理費的收取辦法以及違約責(zé)任等。
要提醒讀者的是，所簽訂的公約一定要經(jīng)過北京市土地管理局核準(zhǔn)。在近日出臺的《高檔物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》中規(guī)定，在成立物業(yè)管理委員會之前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按購房時與產(chǎn)權(quán)人簽訂的《房屋使用、管理、維修公約》中規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收費。很多讀者非常關(guān)心管理部門是如何對公約中物業(yè)管理收費項目和標(biāo)準(zhǔn)進行核準(zhǔn)的？經(jīng)過核準(zhǔn)的物業(yè)管理收費能否意味著管理部門保證收費的合理性？
負責(zé)《房屋使用、管理、維修公約》核定工作的鄒先生介紹，公約中就物業(yè)管理收費的規(guī)定主要有以下兩種形式：
一、公約中不規(guī)定具體的收費標(biāo)準(zhǔn)，只規(guī)定收費項目。這類公約多是在1997年9月開始公約核定工作以前簽署的，都未經(jīng)核準(zhǔn)。現(xiàn)在補辦核準(zhǔn)手續(xù)時，如果規(guī)定具體收費金額，而且要求業(yè)主必須遵守，業(yè)主不容易接受，所以只規(guī)定收費項目。在核定過程中主要看這些收費項目是否符合建設(shè)部1996 年266號文件《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》的規(guī)定，266號文件允許的收費包括8項，即管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費； 綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；法定稅費；最近又被批準(zhǔn)擴充了管理公司的酬金和公共設(shè)施和公共場所的保險兩項收費。超出以上10項的收費就不能被批準(zhǔn)。在收費項目確定以后，物業(yè)公司不能單方面制定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司要根據(jù)這些項目與業(yè)主協(xié)商確定收費標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商主要是通過公告方式進行的。
二、公約中對收費標(biāo)準(zhǔn)進行了具體規(guī)定。這類“公約”一般是在房屋銷售之前已經(jīng)被核準(zhǔn)，可以和購房合同同時簽署。此類公約會明確寫出物業(yè)管理費為每平方米多少錢。購房人要想清楚這個水平能不能接受，一旦簽字就必須按照這個規(guī)定繳納物業(yè)管理費。“公約”經(jīng)過核定只表明公約的各個條款符合國家相關(guān)法規(guī)規(guī)定，并不說明管理機關(guān)保證公約中規(guī)定的物業(yè)管理收費一定是合理的。合理與否關(guān)鍵看入住后物業(yè)管理水平是否與所收費用相適應(yīng)。 在簽訂公約時還沒有開始物業(yè)管理，所以無法判斷其管理服務(wù)水平是否與收費標(biāo)準(zhǔn)相匹配。這時候購房人首先應(yīng)該確定自己是想購買最高品質(zhì)的物業(yè)管理，或是一般水平的物業(yè)管理，還是圖便宜選擇低于一般水平的物業(yè)管理。在簽訂公約時只能考慮到這一步，至于能否實現(xiàn)承諾，就要看管理公司的信譽和實力了。
