物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)；物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。
1、物業(yè)管理糾紛有哪些類型?
(1)物業(yè)管理費(fèi)糾紛。
(2)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛。
(3)小區(qū)公用設(shè)施傷人的賠償糾紛。
(4)無(wú)因管理糾紛。
(5)小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛。
(6)小區(qū)公用部位的出租營(yíng)利問(wèn)題。
(7)小區(qū)內(nèi)停車收費(fèi)糾紛。
2、物業(yè)糾紛處理的方式有哪些?
(1)當(dāng)事人各方自選協(xié)商和解;
(2)各方當(dāng)事人請(qǐng)求第三人調(diào)解，請(qǐng)求政府主管部門行政調(diào)解。
(3)當(dāng)事人之間約定仲裁;
(4)司法訴訟。
以上幾種方式孰優(yōu)孰劣，難作評(píng)定，當(dāng)事人可以自己決定。自選協(xié)商和解是雙方對(duì)話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。
特別提醒：(1)糾紛的調(diào)解，物業(yè)管理民事糾紛的調(diào)解，包括民事調(diào)解和行政調(diào)解兩種。
民事調(diào)解由爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人共同選定一個(gè)機(jī)構(gòu)、和個(gè)人，由第三方依據(jù)雙方的意見(jiàn)和授權(quán)提出解決意見(jiàn)，經(jīng)雙方同意并執(zhí)行，由此化解糾紛。但此種方式的調(diào)解不具有法律效力。調(diào)解結(jié)束后，當(dāng)事人一方如不執(zhí)行，則前功盡棄。物業(yè)管理糾紛的行政調(diào)解則是借助主管政府的勢(shì)力進(jìn)行調(diào)解處理，但這種處理如一方不遵守執(zhí)行，則要借助其他手段解決。民間的調(diào)解和行政調(diào)解與仲裁或訴訟程序中的調(diào)解是不同的。仲裁或訴訟中的調(diào)解是仲裁程序中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不具有獨(dú)立性。
(2)物業(yè)管理民事糾紛的仲裁
A、可以通過(guò)仲裁途徑解決的應(yīng)是民事性質(zhì)的爭(zhēng)議，主要是基于合同的糾紛或財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛。依據(jù)我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定： 平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。
B、仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當(dāng)事人認(rèn)定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式：一種是在訂立合同時(shí)就約定一個(gè)條款，說(shuō)明一旦有爭(zhēng)議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當(dāng)事人出現(xiàn)糾紛后臨時(shí)達(dá)成提交仲裁庭的書(shū)面協(xié)議。
仲裁協(xié)議要寫明以下內(nèi)容：
a、請(qǐng)求仲裁的意思表示;
b、仲裁事項(xiàng);
c、待定的仲裁委員會(huì)。
如一個(gè)在廣州履行的合同寫明： 有關(guān)本合同的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，無(wú)法協(xié)商時(shí)提交廣州仲裁委員會(huì)仲裁。 達(dá)成仲裁協(xié)議的爭(zhēng)議，不得向法院起訴;即使起訴，法院也不受理。
C、物業(yè)管理糾紛仲裁處理的一般程序是：
a、一方當(dāng)事人向待定的仲裁委員會(huì)提交仲裁申請(qǐng)書(shū);
b、委員會(huì)于收到申請(qǐng)書(shū)后5日內(nèi)決定立案或不立案;
c、立案后在規(guī)定期限內(nèi)將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊(cè)送申請(qǐng)人，并將仲裁申請(qǐng)書(shū)副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊(cè)送達(dá)被申請(qǐng)人。
d、被申請(qǐng)人在規(guī)定期限內(nèi)答辯，雙方按名冊(cè)待定仲裁員。普通程序?qū)徖?時(shí)由三名仲裁員組成，雙方各選一名，仲裁委員 會(huì)指定一名任首席仲裁員;案情簡(jiǎn)單、爭(zhēng)議標(biāo)的小的，可以適用簡(jiǎn)易程序，由一名仲裁員審理;
e、開(kāi)庭：庭審調(diào)查質(zhì)證、辯論、提議調(diào)解;
f、制作調(diào)解書(shū)或調(diào)解不成時(shí)制作裁決書(shū);
g、當(dāng)事人向法院申請(qǐng)執(zhí)行。
(3)物業(yè)管理糾紛的訴訟
當(dāng)事人通過(guò)訴訟方式解決民事、行政糾紛是較常見(jiàn)的方式。訴訟的管轄是人民法院。與仲裁明顯不同，人發(fā)法院對(duì)已提交訴訟的當(dāng)事人管轄是強(qiáng)制性的。物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個(gè)驟：
A、當(dāng)事人一方(原告)提交起訴狀，起訴到法院;
B、法院立案后將起訴狀副本送達(dá)被告;
C、被告提交答辯狀;
D、開(kāi)庭：調(diào)查、辯論、調(diào)解;
E、制作調(diào)解書(shū)或一審判決書(shū);
F、雙方均不上訴，則判決書(shū)生效;或一方不服提起上訴，進(jìn)入第二審程序;
G、第二審審理：制作二審調(diào)解書(shū)或下達(dá)二審判決書(shū)，此為終審判決，不得上述;
H、最后執(zhí)行。
無(wú)論仲裁還是司法訴訟對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)都很浪費(fèi)時(shí)間。由于物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章不健全，所以當(dāng)業(yè)主與其發(fā)生糾紛，應(yīng)先調(diào)節(jié)。
3、怎么防范物業(yè)管理糾紛?
(1)違反法律法規(guī)及業(yè)主公約的行為引發(fā)的糾紛
糾紛形式：
A、對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道及其他違法、違約的行為進(jìn)行制止引發(fā)的糾紛;
B、業(yè)主在進(jìn)行裝修時(shí)破壞建筑物承重結(jié)構(gòu)及改變建筑物外觀引發(fā)的糾紛。
防范措施：
A、未成立業(yè)主委員會(huì)的，根據(jù)《臨時(shí)管理規(guī)約》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職權(quán)進(jìn)行制止;
B、對(duì)可能會(huì)引起較大糾紛的，及時(shí)與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門進(jìn)行溝通，全力協(xié)助政府部門進(jìn)行解決;
C、已成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)全力協(xié)助業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行處理。
(2)處理突發(fā)事件的過(guò)程中可能引發(fā)的糾紛
糾紛形式：
A、對(duì)盜搶等犯罪行為進(jìn)行防范制止中可能引發(fā)的人身侵權(quán)糾紛;
B、在火災(zāi)、爆炸等緊急情況下，為進(jìn)行人員緊急救援或維護(hù)公共財(cái)產(chǎn)、公共安全的目的，需要進(jìn)入業(yè)主住宅引發(fā)的糾紛。
防范措施：
A、對(duì)于正在發(fā)生的盜搶犯罪行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并采取相應(yīng)措施，在控制犯罪嫌疑人后立即通知公安人員進(jìn)行處理，不得對(duì)犯罪嫌疑人進(jìn)行人身侮辱。在公安人員到來(lái)之前對(duì)犯罪嫌疑人進(jìn)行人身保護(hù);
B、緊急情況必須進(jìn)入業(yè)主住宅時(shí)，必須由公安人員或其他業(yè)主在場(chǎng)，且必須做好記錄并由在場(chǎng)人員簽字。
