[內容提要] 物業管理如采用酬金制，則結余的物業費屬全體業主所有;如采用包干制，則物業費的盈余虧損均由物業公司承擔。物業公司如不適當履行義務，應視情減少物業費并對滯納金不支持。物業合同解除后原物業公司拒不退出的，對其繼續提供的服務應采就低原則確定勞務費
[內容提要] 物業管理如采用酬金制，則結余的物業費屬全體業主所有;如采用包干制，則物業費的盈余虧損均由物業公司承擔。物業公司如不適當履行義務，應視情減少物業費并對滯納金不支持。物業合同解除后原物業公司拒不退出的，對其繼續提供的服務應采就低原則確定勞務費。
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當前，物業管理糾紛案件呈逐年上升的態勢，且審判實踐中的一些難點問題司法尺度尚不統一。現筆者就實踐中有關物業管理糾紛的三個存有分歧的問題作一探討。
一、物業公司服務包干制與酬金制的問題
由于多數物業公司在提供服務時采取的收費模式是包干制，導致審判實踐中形成一種慣性思維，即按照包干制界定雙方的權利、義務，忽略了包干制與酬金制的區別。以下列案件為例：
某業主委員會與某物業公司在物業服務合同中約定，物業管理費的支付采取酬金制。2006年6月，業主委員會作出決議并在小區內張貼，其主要內容為：經業主大會及業主委員會一致同意，決定以2005年物業管理費結余款支付2006年7-9月的物業管理費。物業公司認為該結余應歸公司所有，不同意業主大會的決定，業主仍應支付物業管理費，遂致訟。
該案中一審判決支持了物業公司的訴訟請求，二審就業主是否仍應支付物業管理費有兩種不同的觀點，一種觀點認為，結余的物業管理費應歸全體業主共同所有，業主委員會和業主大會有權予以處分，原審判決錯誤，應予改判;第二種觀點認為結余的物業管理費應歸物業公司所有，業主仍應支付物業管理費。筆者贊同第一種觀點。就結余的物業管理費歸屬作出判斷，必須先明確酬金制與包干制的異同。所謂酬金制，就是物業公司按照業主大會或者業主委員會批準的服務標準和預算對小區實施物業管理。物業公司向業主收取的物業管理服務費分成兩個部分：物業服務支出和物業服務公司的報酬。物業服務公司的報酬按照物業服務成本的一定比例提取或固定為一定的額度，這是實行酬金制的核心。而物業服務資金屬于代管性質，其所有權歸全體業主所有,預算的錢沒有花完，剩下的應屬業主所有;如果預算不足，經過業主同意可以修改預算，還是由業主支付。既然物業服務資金的所有權歸業主所有，業主就有權通過業主大會和業主委員會決定剩余款項的用途。所以，在上述案件中業主大會和業主委員會關于以結余款項充抵物業管理費的主張應得到支持，充抵后，物業公司無權再次收取費用。而包干制是指由業主向物業公司支付固定的物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務公司享有或者承擔的物業服務計費方式。在包干制下，物業公司按物業服務合同約定提供物業服務，其對應收的物業服務費擁有所有權，可以自行支配，盈余或者虧損均由物業公司享有或者承擔，業主及業主委員會無權檢查其使用情況。但實踐中，在包干制下，物業公司往往也定期公布物業管理費的使用情況，供業主監督。如果上述案件中，雙方約定的是包干制，則物業公司的訴訟請求應當予以支持。
在酬金制與包干制的不同情況下，拒付物業費案件的處理方式是否有所不同，對此審判實踐中也有兩種不同的觀點。一種觀點認為，酬金制下物業服務費分成兩個部分：物業服務支出和物業公司的報酬。因物業服務支出的所有權歸全體業主所有，物業公司對該筆款項雖在事實上占有，但其性質為接受業主的委托代為管理，所以即使物業公司不適當履行物業服務合同的約定，業主也不能就該筆款項的支付行使抗辯權。在酬金制下業主僅能就物業管理費中物業公司報酬部分行使抗辯權。而在包干制下，業主可以就物業管理費的全額支付行使抗辯權。另一種觀點認為，雖然酬金制將物業管理費區分為兩個部分，但物業服務支出部分也系業主支付物業公司，所以在物業公司不適當履行服務義務時，當然可以就物業管理費全額進行抗辯，業主抗辯權的行使在包干制與酬金制下是沒有區別的。
