近年來，物業公司與業主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業糾紛案件大量增長，其中，絕大多數是物業公司起訴業主要求支付拖欠物業費的糾紛案件。可以說，當前物業糾紛的主要矛盾焦點就是物業費問題。針對這一現象，我們通過對審理的物業費糾紛案件進行了研究分析，對引發物
近年來，物業公司與業主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業糾紛案件大量增長，其中，絕大多數是物業公司起訴業主要求支付拖欠物業費的糾紛案件。可以說，當前物業糾紛的主要矛盾焦點就是物業費問題。針對這一現象，我們通過對審理的物業費糾紛案件進行了研究分析，對引發物業費糾紛的原因進行了分析并提出了解決這一棘手問題的幾點對策。
引發物業費糾紛的主要原因：
一是缺乏真實的宣傳和有效的溝通，業主不了解物業管理行業。了解才能產生信任。物業服務內容標準不透明、收費依據不明確、違約責任含糊讓人無法理解，致使多數人選擇拒絕交費。在我國，住宅小區建好后，開發商都會先指定一家物業公司進駐小區，這就是 前期物業 ，前期物業公司先于業主進駐小區。按正常程序，應是業主購買房屋并入住后，再與前期物業公司協商簽約。但現實情況是，幾乎所有的業主在入住時都會被要求簽訂物業合同，同時還要全額繳納至少一年的物業費，才能領到房屋鑰匙。對物業公司而言，省去了與業主談判的麻煩，但同時也喪失了讓業主通過協商簽約過程了解物業服務、理解物業收費的機會。此時，多數業主交費根本不是為了享受物業服務，而是為了獲得房屋鑰匙。這導致業主與物業公司缺乏真正的溝通、交流和理解，一開始就處于互相猜忌、互相懷疑之中，為今后雙方發生更大的糾紛埋下了隱患。此外，開發商將鑰匙交給物業公司的行為讓業主形成了兩者是一體的概念，此后也就會當然認為開發商遺留的一些問題應當由物業公司來解決，由此會給業主和物業公司增添更多的矛盾。
二是物業公司服務意識差，無視業主的正當權利和合理要求，處理問題簡單化，在與業主的交往中容易產生摩擦。物業服務項目既多且雜，一個環節出現問題，都可能引發矛盾。但在現實中，當業主需要幫助時，不少物業人員采用互相推諉或者置之不理的態度；而當物業公司要求業主履行義務時，許多物業人員的工作方式簡單粗暴，根本不考慮業主的感受，引起業主的反感。有的物業公司完全以營利為目的，只顧收費而不履行任何約定的服務行為，并且任意增加收費項目，肆意揮霍物業服務費，甚至當業主有不同意見時以停電、停水等手段相要挾, 或限制業主進出物業區域，嚴重侵犯業主的權利，這無形中激化了雙方的矛盾，使業主更堅定地加入到欠費的行列。同時，眾多業主因對物業服務內容和標準有疑問而拒交物業費時，許多物業公司不是通過有效的宣傳，主動與業主進行良性溝通，查找自身存在的問題，改進自己的工作方式，而是直接采取訴訟方式解決，使矛盾迅速升級。單純用訴訟方式解決欠費問題的結果是造成了一個惡性循環：物業公司和業主之間缺乏溝通與互信，業主對物業不滿而拒交物業費 物業公司收費不足，服務質量下滑 引起更多業主的不滿，欠費規模更加擴大 物業公司進一步把大量的精力投入到物業費訴訟中，以求盡快收取物業費 訴訟往往只能解決欠費問題，解決不了業主提出的其他合理要求，業主因對裁判不滿而拒不執行，并且繼續欠費 ，最終的結果是使業主與物業公司之間的隔閡更加擴大。
三是思想觀念錯位，業主和物業公司都不能擺正位置，通過協商解決問題。物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象；而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的仆人。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在相互溝通中的巨大障礙，事實上這也是物業公司與業主很難通過協商解決問題的思想根源。要想協商解決問題，就必須擺正各方位置，理順法律關系。
四是業主群體的分散性和個別性與物業服務的整體性和公共性，加大了業主與物業公司協商的難度。小區的業主群體是龐大而分散的，每個業主的想法、做法都不一致，而物業公司提供的服務是針對全體業主的，因此物業公司要想與每個業主都能協商一致，幾乎是不可能的，這就進一步加大了協商的難度。
五是多數業主自治水平較低，缺乏公共責任意識，對自己的權利缺乏正確的認識，也不知道如何正確地行使權利。在計劃經濟體制公有住房分配模式下，人們早已牢固樹立了住房不付費的觀念，而且也不關心房屋及相關設施的維護情況，反正有 公家 負責，自己不必操心。雖然商品房的興起讓許多人成為了房屋所有權人，但在觀念上，不少人并不認為這和以往分配公房在居住上有什么本質區別。面對物業費，許多業主都認為 以前從來沒有交過 所以就 不應該交 。物業服務是面向全體業主的，而許多業主完全以個人的主觀感受對服務進行評價，一旦自己對服務不滿意就拒絕交費。更多的業主把自己當成旁觀者，不知道通過集體決策來表達自己對物業服務和收費的意愿，而是懷著從眾心理，觀望事態發展，不主動交費，造成欠費風氣盛行。
六是政府部門介入不足，對物業公司和業主雙方權利義務的監管、規范、引導不夠，沒有及時消除糾紛隱患。雖然物業公司與業主之間最終是要通過自由簽約來對服務和價格達成一致，但物業服務具有一定的公共性，它關系著小區全體業主的正常生活，因此政府不能完全放任由業主與物業公司自行解決。一般情況下，小區建設完成后，都是由開發商指定物業公司進行前期服務，政府部門不加以任何監管；當業主入住小區后，政府部門也不參與業主自治組織 即業主大會和業主委員會的設立，沒有進行必要的引導。此時，因物業公司由開發商指定而聽命于開發商，不愿接受業主監督；而積極要求并參與召開業主大會、設立業主委員會的，往往又都是一些與開發商、物業公司有較大矛盾的維權業主。本來物業公司和業主急需的是一個能夠互相協商交流的平臺，但在實踐中，有的物業公司完全靠向開發商，漠視業主的正當權利與要求；而有的業主委員會完全是為了維權而設，其成員又大多是與物業公司、開發商有較多矛盾的業主，一開始就帶著較強的對立情緒。因此，兩者非但不可能心平氣和地進行協商交流，反而會將矛盾激化。
在小區的物業服務中，有時業主與物業公司很難達成書面合同，但物業服務的公共性決定了無論是否存在書面合同，物業公司都要提供物業服務。因此政府必須規定一個物業服務的指導價格，一則作為合同訂立的參照，二則作為沒有書面合同時物業服務的收費標準。但物業費與服務應當是對應的，在規定物業服務指導價格的同時，應該相應的明確物業服務的具體內容和標準。可目前的政府文件大多清楚地規定了物業費指導價，而對于物業服務內容和標準規定的不夠明確和詳盡，更沒有規定判斷物業服務情況的程序和機構。這就導致了物業公司索要物業費時有文件依據，但業主要求服務時卻沒有文件依據。這種管理、規范上的不平衡，讓個別不良的物業公司逃避責任，讓許多業主對法律的公正性產生懷疑，成為物業糾紛合理解決的最大障礙。
