物業(yè)管理服務(wù)合同是委托合同，還是服務(wù)合同，當(dāng)前還沒有定性。我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)有模式是從港臺(tái)引入的，物業(yè)一詞本身來自港澳地區(qū)。我國(guó)的物業(yè)管理不僅缺乏豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而且對(duì)物業(yè)管理問題的理論研究也相對(duì)薄弱。目前最高法院案由分類中，既有服務(wù)合同糾紛，又有物
物業(yè)管理服務(wù)合同是委托合同，還是服務(wù)合同，當(dāng)前還沒有定性。我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)有模式是從港臺(tái)引入的，物業(yè)一詞本身來自港澳地區(qū)。我國(guó)的物業(yè)管理不僅缺乏豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而且對(duì)物業(yè)管理問題的理論研究也相對(duì)薄弱。目前最高法院案由分類中，既有服務(wù)合同糾紛，又有物業(yè)管理糾紛，法院受理物業(yè)管理糾紛案件時(shí)，部分案件的案由定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財(cái)產(chǎn)權(quán)屬等其他案由。
物業(yè)小區(qū)相關(guān)主體及法律關(guān)系不確定性
《物業(yè)管理?xiàng)l例》是國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，雖然對(duì)相關(guān)主體的民事權(quán)利義務(wù)有所規(guī)定，但涉及物業(yè)行政管理的內(nèi)容居多。相關(guān)主體的法律關(guān)系界定不明確，單個(gè)業(yè)主、一幢樓業(yè)主、全體業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及市政公用單位、居委會(huì)、公安、房地產(chǎn)管理部門各種主體之間的關(guān)系，規(guī)定不夠明確。當(dāng)前，法院審理此類案件遇到的突出問題，是由誰代表全體業(yè)主參加訴訟，也就是業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體問題。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)之前，上海法院依據(jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法精神，規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主參加訴訟，解決物業(yè)小區(qū)涉及全體業(yè)主共同利益訴訟的問題。而《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，業(yè)主委員會(huì)的作用發(fā)生了變化：《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理的組織；《物業(yè)管理?xiàng)l例》則規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。是由業(yè)主大會(huì)還是繼續(xù)由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主參加訴訟，在司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)，主要分歧在于對(duì)涉及全體業(yè)主的訴訟是應(yīng)當(dāng)采用訴訟擔(dān)當(dāng)理論，還是采用業(yè)主大會(huì)作為無權(quán)利能力但賦予其訴訟當(dāng)事人團(tuán)體的制度。無論是業(yè)主大會(huì)還是業(yè)主委員會(huì)作為訴訟主體，涉及到如何參加訴訟、是否能成為被告、敗訴后責(zé)任如何承擔(dān)、拿什么財(cái)產(chǎn)賠償、如何執(zhí)行，以及涉及部分業(yè)主共同利益、如何訴訟等其他問題。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主規(guī)范運(yùn)作機(jī)制尚未建立
業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人，不僅對(duì)建筑物專有部分享有專有權(quán)，對(duì)共用部分享有共用權(quán)，同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán)。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)的形式，在物業(yè)小區(qū)的框架范圍內(nèi)進(jìn)行民主管理、自我管理，通過民主協(xié)商，個(gè)人利益服從共同利益，少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益。但目前主要問題是：由于業(yè)主民主觀念淡薄，工作忙，除涉及自己利益的事務(wù)外，對(duì)小區(qū)公共事務(wù)缺乏熱情，加上相關(guān)法律法規(guī)缺乏可操作性，小區(qū)業(yè)主大會(huì)往往難以成立和召開，已成立的業(yè)主大會(huì)則存在換屆難，業(yè)主委員會(huì)交接難的問題。業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少監(jiān)督，侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn)。業(yè)主權(quán)利得不到保障，如業(yè)主應(yīng)享有的大會(huì)討論事項(xiàng)的表決權(quán)、制定修改公約和大會(huì)議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會(huì)成員權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)等權(quán)利在實(shí)踐中經(jīng)常被侵犯。由于現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此規(guī)定較為粗淺，層次也較低，又無業(yè)主大會(huì)非訟程序進(jìn)行配套的相關(guān)法律法規(guī)，執(zhí)行中存在諸多問題，如業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作如何有效監(jiān)督，對(duì)業(yè)主大會(huì)選任事項(xiàng)意見不一，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的不適當(dāng)決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。
