對物業管理糾紛案件審理情況的調查分析 【內容提要】近年來，隨著我市建設速度的加快，物業規模的不斷擴大，物業管理作為一項服務行業已得到了普遍推廣，并與廣大市民和企業生活、經營日益密切關聯，相應的物業管理糾紛也日益增多，法院受理的物業管理糾紛逐年上升。本
對物業管理糾紛案件審理情況的調查分析
【內容提要】近年來，隨著我市建設速度的加快，物業規模的不斷擴大，物業管理作為一項服務行業已得到了普遍推廣，并與廣大市民和企業生活、經營日益密切關聯，相應的物業管理糾紛也日益增多，法院受理的物業管理糾紛逐年上升。本文擬以近年來我院受理的物業管理糾紛案件的各類數據情況為基礎，分析該類案件具有的特點、成因和審理中的難點，為此類案件的審理工作提供客觀的參考。
物業管理作為新型的服務行業已在我市各社區得到普遍推廣。隨著物業管理業的興起，各種因物業管理引起的糾紛隨之出現，起訴到法院的物業管理糾紛案件也隨之增加。由于該類案件是隨著房地產市場的迅速發展而產生的新類型糾紛，且物業管理活動中民事主體多，法律關系錯綜復雜，而相應的法律法規不夠完善具體，因此給審判工作帶來了一些困難和問題。為此，以我院2003年以來審結的物業管理糾紛案件為對象，展開統計分析和調查，力求找出有資于審判工作的客觀規律和參考依據。
一、基本情況
1、案件受理情況
2005年1－10月我院共受理物業管理糾紛案件共197件，同比2004年的170件上升116%，同比2003年的162件上升121%。其中物業管理費糾紛案件146件，占74.11%；拆除搭建糾紛案件32件，占16.67%；物業管理服務質量糾紛案件8件，占4%；其他類型糾紛11件，占5.63%。
2、案件處理情況
2005年1－10月我院共審結物業管理糾紛案件173件,同比2004年的158件，上升109%，同比2003年的154件，上升112%。上述審結案件中，判決結案110件，判決率為63.58%；調解撤訴結案63件，調解、撤訴率為36.42%。
二、案件的主要特點
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而產生的較新類型的糾紛，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。?
1、案件數量呈逐年上升趨勢。2000年以來，特別是2002年以后，上海市房地產業發展極為迅速，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的商業物業，各類住宅小區、商業物業在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間約束各方的合同、公約或法律規范尚欠成熟，各方對于如何行使權利及權利的內容缺乏具體的認知和可操作的程序方式，從而使業主與物業管理者之間的矛盾漸生，因而產生糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不能完全解決糾紛時，當事人轉而向法院起訴，這從我院自2003年以來受理物業管理案件的數量不斷攀升可以得出這一結論。
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2、致訟原因多。物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛，由于物業管理涉及多個主體，涉及事務十分繁雜，故引發糾紛的原因也呈現多樣化。據分析，目前我院所受理的物業管理糾紛訴因主要有：
（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，而業主以收費依據不足、前期遺留問題、物業管理質量低下等原因為由拖欠物業管理費。這類糾紛數量最多，占2005年收案的74.11%；
（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；
（3）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；
（4）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財產損失的糾紛；
（5）業主或業委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛，物業管理項目接撤管引起的糾紛。此類糾紛目前較為突出，如前任的物業管理公司不退管，新的物業管理公司進不來、前任物業公司不移交相應管理資料等；
（6）因物業管理公司服務質量問題而引發的要求提高服務質量、履行管理職責的糾紛；
（7）因物業管理公司侵占業主共有物業作為物業用房引發的糾紛；
（8）因物業管理公司行使管理職能與業主發生的糾紛，如糾正私自搭建、車輛管理等。
3、訴訟主體、法律關系復雜。物業管理糾紛案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或業主委員會、業主大會，也有物業管理公司、房地產開發商。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、業委會與物業管理公司的關系，業主、業委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，目前的民事法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、合同法，依據有關部門和地方性法規進行處理，而目前的法律法規有關的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
4、判決率高、調解難度大。這類案件從結案情況看呈現出“兩多一少”，即判決結案的多，撤訴的多，調解結案的少。2005年1－10月，我院共審結物業管理糾紛案件173件,其中判決結案110件，占63.58%；撤訴結案55件，占31.79%；調解結案8件，占全部案件的4.62%。由于該類案件往往業主與物業管理企業矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，但雙方也難以達成調解。同時，目前該類糾紛主要以物業管理企業作為原告起訴業主為主，如2005年受理的197件案件中，物業管理公司告業主的有180件，占91.37%；業主告物業管理公司的有12件，只占6.21%。由于涉訟事務往往涉及到所在物業業主的共同性問題，物管企業害怕調解退讓后導致連鎖反應，這也是造成物業管理一方難以作出讓步的重要原因。基于上述原因，該類案件的調解工作，一方面工作量大，另一方面工作難度也比一般案件更困難。這就導致了目前案件處理的判決率較高，而調解撤訴率相對較低。
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案件原告情況表（表一）
原告
物業管理公司
業主
業委會
其他
案件數量
180
12
2
3
比重
91.37%
6.21%
1%
1.52%
5、案件的發生呈區域性分布。由于我院轄區的房地產市場發展不均衡，因此發生的物業管理糾紛案件分布也具有區域性的特征，近年來該類糾紛案件主要集中在閔行、浦東、徐匯、長寧等區，2005年所收案件中，閔行區43件，浦東新區52件，徐匯區41件，長寧區34件，占該類案件收案總數的86.3%。
