巴音郭楞蒙古自治州人民政府辦公室
二○○六年八月八日
自治州城鎮物業管理實施細則(試行)
第一章 基本原則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業管
理企業的合法權益，保障物業的有效管理、服務和使用，營造良好的
居住生活環境，根據國務院《物業管理條例》及有關法律、法規規定，
結合我州實際，制定本細則。
第二條 在自治州各縣市城鎮區域內從事物業管理和對物業管理
的監督管理，適用本細則。
實施物業管理的住宅小區(項目)，配套設施應完善、齊全。新
建住宅小區(項目)和配套設施比較齊全的原有住宅小區(項目)應
實行物業管理。配套設施不完善的原有住宅小區(項目)，如水、電、
供暖、天然氣、物管用房、垃圾箱、自行車棚等建設不到位以及地下
相關管線嚴重老化的，由原開發建設(產權)單位及相關供應單位整
治完善，經驗收合格后實行物業管理。
第三條 實施物業管理應逐步實行招投標方式,以公開、公平、公
正的原則，選聘具有相應資質的物業管理企業進行管理。
第四條 物業管理實行專業化、社會化和市場化運作機制。一個物
業管理區域只能成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分由各縣市房地產行政主管部門在充分考慮物
業的共用設施設備使用、建筑規模、社區建設等因素自行確定。
第五條 各縣市房地產行政主管部門是本行政區域物業管理的行政
主管部門，具體負責本行政區域物業管理活動的監督管理工作。
各縣市規劃、物價、園林、民政、公安、郵政、電信、供電、有
線電視、市政、環衛、供水、供暖、供氣等部門和單位，按照職責分
工，做好與物業管理有關的管理工作。
街道辦事處(居委會)按照國家、自治區和本細則規定，做好物
業管理活動中的協調和指導工作。
物業管理企業按照物業管理法律、法規的規定和物業服務合同的
約定，實施物業管理。業主應自覺遵守業主公約的約定，支持配合物
業管理企業對住宅小區實施有效管理。
第二章 業主及業主大會
第六條 業主是指房屋的所有權人。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。對于業主人數較少的
物業管理住宅小區，經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，
由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
新建住宅小區(項目)交付使用，入住率達到50%以上的,應召開
首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第七條 物業小區(項目)內成立業主大會的,應在物業所在地縣
市房地產行政主管部門和街道辦事處(居委會)指導下成立業主大會
籌備組，籌備組負責召開首次業主大會。籌備組成員由業主代表、街
道辦事處(居委會)、建設單位(包括公有住房出售單位)及公安派
出所人員組成。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域
內公示。
第八條 籌備組應做好下列籌備工作：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)參照政府主管部門制訂的示范文本,擬定《業主大會議事規
則》(草案)和《業主公約》(草案);
(三)確認業主身份,擬定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)擬定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;
(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項的內容應在首次業主大
會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。
第九條 業主大會議事規則應就業主大會的議事方式、表決程序、
業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項做出規定。
第十條 業主公約應就物業的使用、維護、管理，業主的共同利益、
業主應履行的義務、違反公約應承擔的責任等事項做出約定;業主公約
對全體業主具有約束力。
第十一條 業主大會會議可分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應按照業主大會議事規則的規定由業主委員會
組織召開。
有下列情況之一的，業主委員會應及時組織召開業主大會臨時會
議：
(一)20%以上業主提議;
(二)發生重大事故或者突發緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況;
發生上述情況之一的，業主委員會如不履行組織召開會議職責的，
各縣市房地產行政主管部門應責令業主委員會限期召開。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書
面征求意見的形式。 但應有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業
主參加。
業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加。
第十三條 物業管理區域內業主人數較多的,可以棟、單元、樓層
為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應于參加業主大會
會議3日前,就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意
見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽
字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第十四條 業主委員會應在業主大會會議召開15日前將會議通知
及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。
住宅小區召開業主大會會議,應同時告知所在地的街道辦事處(居
委會)。
第十五條 業主大會做出決定,必需經與會業主所持投票權1/2以
上通過。
業主大會做出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、
解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案等重大決定，必需
