鶴崗市人民政府辦公室文件
鶴政辦發(fā)〔2007〕 13號(hào)
鶴崗市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)鶴崗市物業(yè)管理暫行辦法的通知
各縣、區(qū)人民政府，市政府各直屬單位，駐鶴各單位：
? 經(jīng)市政府十四屆二次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)將《鶴崗市物業(yè)管理暫行辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
鶴崗市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總 則?
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
? 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
? 第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，組織實(shí)施本辦法。
? 縣房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
? 建設(shè)、規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、工商、文化、物價(jià)、公安、環(huán)保、給排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關(guān)行政管理部門和單位，按照各自職責(zé)配合實(shí)施本辦法。
? 街道辦事處應(yīng)當(dāng)協(xié)助作好物業(yè)管理工作。
? 第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
? 第四條 根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對(duì)集中經(jīng)營(yíng)便于管理的原則，確定我市物業(yè)管理區(qū)域劃分。具體區(qū)域劃分辦法是：
? (一)按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)小區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃定;
? (二)已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定;
? (三)以配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)集中，能獨(dú)立使用,相對(duì)封閉的住宅小區(qū)的范圍確定;
? (四)原有住宅面積1萬(wàn)平方米以下的，可以將幾個(gè)項(xiàng)目劃分一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
? 第五條 業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
? 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。
? 第六條 具備召開首次業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處。街道辦事處接到通知后30日內(nèi)，會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
? 籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處和建設(shè)單位所派人員組成。參加籌備組的業(yè)主代表由街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
? 籌備組組建后7日內(nèi)，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告籌備組成員名單;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付使用時(shí)間等必要的資料。
? 籌備組按照《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會(huì)。
? 第七條 業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計(jì)算，每套計(jì)一票;非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計(jì)算，不足一百平方米的計(jì)一票;一百平方米以上的，每一百平方米計(jì)一票。業(yè)主投票權(quán)的確定主要依據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)證和購(gòu)房發(fā)票及業(yè)主使用物業(yè)的租賃協(xié)議。
? 單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)最高不超過(guò)全部投票權(quán)的30%，剩余投票權(quán)按照其他業(yè)主占全部投票權(quán)的比例分?jǐn)偨o其他業(yè)主。
? 第八條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
? 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法，業(yè)主委員會(huì)的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經(jīng)費(fèi)籌集、使用、管理等事項(xiàng)作出約定。
? 第九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會(huì)業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。?
業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)。?
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。?
第十條 業(yè)主大會(huì)作出的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，持有不同意見(jiàn)的少數(shù)業(yè)主必須無(wú)條件服從業(yè)主大會(huì)的規(guī)定。?業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
? 第十一條 首次業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
? 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力和精力的業(yè)主擔(dān)任;但不得同時(shí)在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。
? 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由3人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)確定。
? 第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向房產(chǎn)行政主管部門備案。
第三章 前期物業(yè)管理
? 第十三條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
? 前期物業(yè)服務(wù)合同中要明確規(guī)定物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位及其產(chǎn)權(quán)歸屬。
? 第十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就延長(zhǎng)合同期限達(dá)成協(xié)議;未能達(dá)成協(xié)議的，建設(shè)單位應(yīng)在合同期滿前選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
? 第十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)。但投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑面積不超過(guò)5萬(wàn)平方米的，經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
? 第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約及前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。?
