上海的孫某在買房前沒(méi)有發(fā)現(xiàn)房屋有化糞池窨井，賣家也沒(méi)有明確告知，在發(fā)現(xiàn)事實(shí)后，孫某反悔了，不想買這套房屋了，還想向賣家追回購(gòu)房款，雙方也因此對(duì)簿公堂。后經(jīng)上海一中院的調(diào)解，雙方確認(rèn)房屋買賣合同予以解除，賣家在扣減孫某已付購(gòu)房款5萬(wàn)元外，將剩余15萬(wàn)元購(gòu)房款退還給孫某。
孫某打算在孫子學(xué)校附近買一套二手房陪讀，后相中了張某的房屋。2019年8月31日，孫某與房東張某簽訂了房屋買賣合同，約定房屋總價(jià)為277萬(wàn)元，并約定在當(dāng)年9月底前，孫某支付張某房款20萬(wàn)元，張某則將房屋鑰匙交給孫某。同時(shí)約定，在2020年2月底之前，雙方辦理過(guò)戶手續(xù)，在辦理過(guò)戶手續(xù)前，孫某需向張某付清剩余房款257萬(wàn)元。在按約支付了20萬(wàn)元房款后，孫某在查看房屋后才發(fā)現(xiàn)房子里有兩個(gè)化糞池窨井。孫某和老伴無(wú)法接受，便要求和張某解除合同，退還房款。交涉無(wú)果后，孫某將張某告上了法院，而張某也提起了反訴。一審法院審理后認(rèn)定孫某并未提供充足證據(jù)證明系爭(zhēng)房屋外天井的窨井蓋確對(duì)系爭(zhēng)房屋正常使用造成重大影響以及張某存在隱瞞欺騙的故意，而孫某自認(rèn)在看房時(shí)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋外的天井存在窨井蓋以及圍墻上孔洞，故孫某要求解除合同的理由并不充分。孫某并未按約支付房款，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。張某的反訴請(qǐng)求有事實(shí)及合同依據(jù)，應(yīng)予以支持。故判決孫某支付逾期付款違約金、解除合同違約金共計(jì)近12萬(wàn)元，同時(shí)，張某返還孫某購(gòu)房款20萬(wàn)元。孫某不服，提起上訴。最終，在法官的調(diào)解下雙方達(dá)成和解，確認(rèn)房屋買賣合同予以解除，張某在扣減孫某已付購(gòu)房款5萬(wàn)元外，將剩余15萬(wàn)元購(gòu)房款退還給孫某。
問(wèn)題1：《民法典》是如何規(guī)定合同解除的法定情形的？
律師表示：《民法典》第563條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。像本案中房屋存在的問(wèn)題，尚不足以達(dá)到合同目的不能實(shí)現(xiàn)，故不屬于法定的合同可解除的情形。
問(wèn)題2：張某和孫某經(jīng)二審法院的調(diào)解后，協(xié)商解除合同，其法律依據(jù)是什么？
律師指出：根據(jù)《民法典》第562條的規(guī)定：當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。合同是雙方當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)，無(wú)論是合同的成立和生效，還是合同的解除，雙方當(dāng)事人都可以對(duì)其進(jìn)行約定，因此張某和孫某經(jīng)協(xié)商一致，最終解除合同，是符合合同的意思自治原則的。
問(wèn)題3：最終為何張某是扣減了孫某已付的5萬(wàn)元購(gòu)房款，返還了剩余的15萬(wàn)元購(gòu)房款？
律師回答到：從本案的事實(shí)來(lái)看，房屋的天井內(nèi)存在化糞池窨井，確實(shí)會(huì)影響買家買房的意圖，故而影響買家和賣家簽訂房屋買賣合同這一目的的實(shí)現(xiàn)，是屬于較大的不利因素，張某事先并沒(méi)有告知孫某這一事實(shí)，是存在一定的責(zé)任。而孫某也沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎注意的義務(wù)，在沒(méi)有向張某全面核實(shí)房屋實(shí)際情況的前提下，就簽訂了房屋買賣合同，在后期合同履行過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致合同的履行產(chǎn)生了更多了的成本，故也同樣存在著一定的責(zé)任。經(jīng)調(diào)解后，張某扣減孫某5萬(wàn)元的購(gòu)房款，也是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的成果，是合情合理合法的。
