一業主在買房前被開發商告知房區周圍有優質的教育資源和便利的交通資源，但是在買房驗收后，業主發現開發商承諾的這些都沒有，于是將開發商告上了法院，要求解除購房合同，并返還購房款。但是經法院審理，認定開發商當時的承諾是屬于要約邀請，不屬于購房合同中的內容，買方訴請沒有依據，因此駁回了其起訴。
2019年1月，王某在某房屋中介人員的帶領下，前往大發房地產開發有限公司（化名）開發的“幸福家園”小區（化名）售樓處，了解房產信息。據王某回憶，無論是售樓處的銷售人員還是發放的彩頁資料，亦或是工地周圍的施工圍擋……眾多渠道都向她傳遞著這樣的信息：“幸福家園”小區西側規劃有九年一貫制教育用地，擬引進“人大附小、人大附中、史家小學”等優質教育資源，而項目北側300米將會是地鐵。此外，銷售人員一再承諾將會按照房屋樣板精裝修交付。優質的教育資源、便利的交通環境、精裝修的房屋……考慮到這些，王某便購入一套房產。2019年4月3日，王某在售樓處正式簽署《北京市商品房預售合同》及其附件協議。其后，王某如約交付首付款，也辦理按揭代理等購房手續。2020年9月底，大發公司通知王某收房時，王某卻發現當初宣稱的小學中學、地鐵站點等優質教育和交通設施純屬子虛烏有。更讓她覺得氣憤的是，交付到手的房屋質量、樓棟外觀、社區環境等與之前宣傳的內容也是大相徑庭。于是，王某將大發公司告到法院。訴稱，大發公司大肆宣傳“幸福小區”具備“優質教育資源”和“雙地鐵交通”等用以影響房屋價值和購房意愿的關鍵因素，屬于故意隱瞞真實情況和故意告知購房者虛假信息，致使自己產生了錯誤的意思表示，從而與其簽約購房，大發公司的行為構成合同欺詐。據此，她要求，撤銷購房合同，并要求大發公司賠償違約金1434504.9元。法院認為，本案的爭議焦點為大發公司是否存在虛假宣傳、房屋質量問題的違約行為以及是否給王某造成損失。首先，大發公司對案涉樓盤的宣傳行為，應視為商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，并未納入合同有效組成部分，大發公司已經多處強調，王某主張涉案合同系格式條款，理據不足。雙方在自愿基礎上簽訂的商品房買賣合同，是雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。案涉樓盤的宣傳確實存在不當之處，但并未使購房人對其所購房屋的質量、成交價格、地段、環境等實質內容產生錯誤認識，大發公司也提交了其宣傳所依據的信息來源。其次，王某提出房屋質量瑕疵，未提交充分證據證明，且質量問題可以由大發公司通過修復等方式解決，涉案房屋已經竣工驗收合格。再次，王某未提交證據證明其因大發公司的宣傳瑕疵、房屋質量瑕疵行為產生了實際損失。綜上，法院認為王某的請求無事實和法律依據，依法予以駁回。
問題1：本案中開發商對在售小區旁邊的地鐵、學校等的宣傳為何不構成要約？
上海房產律師解釋道：根據《民法典》第473條?要約邀請是希望他人向自己發出要約的表示。拍賣公告、招標公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業廣告和宣傳、寄送的價目表等為要約邀請。商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約。要約邀請和要約的區別就在于前者不要求內容具體明確，而后者則要求內容具體明確，且針對的對象也是明確的。本案中的廣告宣傳在內容上不夠具體明確，而且也不是針對王某這一特定對象，因此不滿足要約的要件，不構成要約。
問題2：本案中王某為何不能解除合同？
上海房地產律師表示：由于大發公司其宣傳的交通資源和教育資源，都不屬于要約，不構成房屋買賣合同中的內容，對雙方當事人不具有法律拘束力。因此，在王某購買房屋后發現實際情況不是開發商宣傳的那樣，也不能以開發商違約為由而要求解除房屋買賣合同。
問題3：本案給我們購房時帶來什么提醒？
上海房地產律師提醒到：當我們在購買房屋時，尤其是向開發商購買新房時，應當詳細了解小區周圍的配套設施是否與開發商宣傳的一致，因為開發商出于銷售的目的，往往會過分地美化小區周圍的配套設施。而宣傳廣告一般是會被認定為要約邀請，只有在滿足要約構成要件的情況下才會被認定為要約，這對于買方而言，需要承擔相應的舉證責任，相對困難。
