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在住宅物業(yè)服務收費過程中，常常容易發(fā)生爭議，有的是由于理解有誤，有的是因為操作不當，有的是緣于各地物業(yè)服務收費政策或具體規(guī)定的差異筆者擬在整理、歸納相關(guān)爭議問題的基礎(chǔ)上，綜合比較和借鑒地方政策，進行適當闡釋和分析。

物業(yè)服務收費的構(gòu)成

《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行)》第七條規(guī)定：物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成、為了避免實踐中的爭議，必須明確以下兩點：

一是明確可以從物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用中獨立出來的項目 對此，應堅持以下原則：只有政策明確規(guī)定可以另行收費的共用設(shè)施設(shè)備，才能另行收費；沒有政策明確規(guī)定的只能視為“物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用”的應有部分。

例如，實行政府指導價的情況下，物業(yè)服務企業(yè)可按照現(xiàn)行規(guī)定對北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)的電梯、水泵、安防、消防等設(shè)施設(shè)備日常運行維護另行收費：但是，有的物業(yè)服務企業(yè)主張另行收取避雷針檢測與中水設(shè)備維修費用，與法無據(jù)。

二是把握不能列入物業(yè)服務收費構(gòu)成的相關(guān)費用、要嚴格執(zhí)行國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務收費管理辦法》，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。物業(yè)服務企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托代收服務費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

應當指出，物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主及供水供電企業(yè)代收、代繳水電費用時，應注意把握以下問題，防止發(fā)生矛盾糾紛：一方面，盡量不要成為物業(yè)管理區(qū)域水電總表的用戶，而宜與供水供電企業(yè)形成收多少繳多少的代收代繳關(guān)系，避免承擔水電損耗費用與業(yè)主欠費風險在此，應注意援引地方政策，妥善維護自身合法權(quán)利，例如，2006年《福建省物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務。

另一方面，應注意物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)限問題，不能通過代收代繳水電費來達到催收欠費的目的、例如，2008年《廣州市供電與用電管理規(guī)定》第三十四條和第三十七條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)或者其他負有管理職責的單位，不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用電，，違反本規(guī)定中斷用戶正常用電的，由經(jīng)貿(mào)行政主管部門責令立即恢復供電，并處以2000元以上10000元以下罰款。

物業(yè)服務收費的服務范圍及責任歸屬

一要與特約服務進行區(qū)分一般而言，除非物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主有特別約定，物業(yè)服務收費的服務范圍僅限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護，其相應的責任范圍維護也限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，例如，某小區(qū)王先生在自家樓下4單元至5單元之間行走時，被一塊樓上掉下的玻璃砸傷頭部由于無法查清玻璃由誰家墮落，王先生把該樓4、5單元二樓以上住戶與物業(yè)服務企業(yè)共同告上法庭。這里，物業(yè)服務企業(yè)應否承擔責任，取決于玻璃的產(chǎn)權(quán)歸屬與管理主體。如果是公共樓道的玻璃，應由物業(yè)服務企業(yè)負責；如果不是公共樓道的玻璃，則由業(yè)主個人或共同負責。

二要與結(jié)果責任進行區(qū)分。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護是一種行為責任，即配合公共權(quán)力部門做好住宅小區(qū)的治安防范工作物業(yè)服務企業(yè)只要履行了規(guī)定或約定的秩序維護義務，即使發(fā)生了治安案件、刑事案件、交通事故，也可免除自己的責任。

三要與責任保險進行區(qū)分。根據(jù)《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價收費標準》，經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價基準價標準為0．55元／建筑平方米·月，其中包含0．04元／建筑平方米·月的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用，其由物業(yè)服務企業(yè)按不高于指導價標準收取，根據(jù)收費標準足額向保險公司投保，并將保單和保費收據(jù)進行公示。也就是說，公眾責任險的費用是物業(yè)服務企業(yè)代收代繳的費用，并不屬于物業(yè)服務企業(yè)自行支配的范疇，不投保就不能收取保險費用。

特殊情形的物業(yè)服務收費政策

主要有以下三種情形：一是空置住宅的物業(yè)服務費用。一般來說，物業(yè)服務是受規(guī)模約束較強的服務，并定向服務于物業(yè)管理區(qū)域的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不因為業(yè)主對住宅的通常使用狀態(tài)而在收費政策上有所差異，但“住改商”的除外，因為住宅改為商業(yè)用途會明顯加大物業(yè)服務的成本。值得注意的是，有的地方似乎采用了“住改商”的類似思維，2008年《西寧市物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住的，按應交納物業(yè)服務費數(shù)額的70％交納費用，而2009年《石家莊市物業(yè)管理條例修訂案》進一步規(guī)定，連續(xù)無人居住、使用、裝修空置三個月以上的物業(yè)，空置期間按20％繳納物業(yè)服務費。

二是分期開發(fā)住宅的物業(yè)服務費用、需要說明的是，江蘇省鹽城市的政策值得借鑒，符合公平原則。鹽城市規(guī)定，實行政府指導價的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，在前期物業(yè)管理服務期間，因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，或因施工、配套設(shè)施不到位等原因影響物業(yè)管理服務的，業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務費應低于規(guī)定標準，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補償物業(yè)服務企業(yè)，并在前期物業(yè)服務合同中具體約定。

三是非住宅的物業(yè)費用問題。有的地方規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務收費，按不超過所在小區(qū)住宅物業(yè)服務收費標準的原則，在物業(yè)服務合同中約定。住宅小區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)經(jīng)批準改為非住宅用途的，其物業(yè)服務收費可按照非住宅物業(yè)標準執(zhí)行，并在物業(yè)服務合同中約定。有的地方規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不從小區(qū)大門進出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業(yè)同屬于該小區(qū)物業(yè)管理的范圍，統(tǒng)一納入小區(qū)物業(yè)管理，環(huán)境衛(wèi)生有償服務收費由物業(yè)服務企業(yè)在征得業(yè)主同意后與有關(guān)單位協(xié)商處理。