物業(yè)費10月起可第三方評估
北京新規(guī)打破物業(yè)費開發(fā)商“一口價”，可委托評估物業(yè)服務質量
今后，業(yè)主們要交納的物業(yè)費，將不再是開發(fā)商或物業(yè)公司的“一口價”，而是由委托的第三方評估監(jiān)理機構來綜合評估確定。物業(yè)服務質量是否達標、小區(qū)物業(yè)的交接查驗，也可委托第三方機構來承擔。
《物業(yè)服務第三方評估監(jiān)理管理辦法》昨天出臺，作為《北京市物業(yè)管理辦法》的配套文件，將于今年10月1日一起實施。
在售房物業(yè)費評估后寫入合同
據(jù)介紹，在物業(yè)服務中引入第三方機構來評估，這在全國尚屬首次。
“過去，業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司之間發(fā)生矛盾時，往往找到政府主管部門或法院來‘裁判’，但這個‘裁判’并不專業(yè)，往往會出現(xiàn)物業(yè)矛盾雙方‘公說公有理、婆說婆有理’。”市住建委副主任張農(nóng)科說，此次引入了第三方監(jiān)理機構，這些問題交由第三方機構來評估，政府部門則成為了游戲規(guī)則的制定者和秩序維護者。
過去，小區(qū)業(yè)主交的物業(yè)費，大都是開發(fā)商或物業(yè)公司的“一口價”，而今后，物業(yè)費標準將由第三方機構來評估確定。
“按照《辦法》的規(guī)定，今后開發(fā)商應當在銷售房屋前，確定小區(qū)物業(yè)的服務等級和服務標準，并從房屋主管部門公布的第三方評估監(jiān)理機構名錄中，隨機抽取第三方機構，對服務費用進行測算，測算結果要在售樓場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務合同。”市住建委相關負責人說。
此外，業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務企業(yè)時，也可委托第三方進行物業(yè)服務費評估；業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)就服務費用發(fā)生爭議時，同樣可以共同委托評估。
服務是否合格可委托評估
第三方評估監(jiān)理機構還可以承擔物業(yè)項目的交接查驗。開發(fā)商向全體業(yè)主移交小區(qū)物業(yè)項目時，可以共同委托第三方機構，對小區(qū)的公共部位和共有設施等進行查驗并出具查驗報告。評估費用由開發(fā)商承擔。
此外，業(yè)主、業(yè)主大會或其他相關部門可以委托第三方評估監(jiān)理機構，對物業(yè)服務的質量進行評估。“評判”小區(qū)物業(yè)服務質量是否合格。
- 追問
1 物業(yè)費標準如何評估？
物業(yè)費定價算成本看市場
昨天，市住建委還公布了物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務費用、物業(yè)服務質量這3項評估規(guī)范。對于第三方機構如何評估物業(yè)費等進行了具體規(guī)定。
市住建委相關負責人說，按照規(guī)范，評估人員將根據(jù)需要評估小區(qū)的情況，運用運營成本法為主導、市場比較法為參考，對評估項目的物業(yè)服務費用進行評估。
“運營成本法是根據(jù)物業(yè)企業(yè)提供服務的正常運營成本，加上合理利潤或管理酬金，以此估算客觀合理的物業(yè)費價格。物業(yè)成本方面，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會每季度都會公布物業(yè)服務成本信息，評估人員可以此為參考，分項評估物業(yè)成本的構成項目，比如保潔、保安等服務人員的工資、綠化養(yǎng)護費用等等。把這些分項匯總起來，再加上合理的利潤或酬金，計算出物業(yè)費的評估結果。”這位負責人說。
此外，“市場比較法”則是評估人員可以比較類似服務標準的小區(qū)，參考其物業(yè)費價格，然后進行適當?shù)男拚浪愠鏊u估項目的物業(yè)費。
2 第三方評估不公正怎么辦？
評估弄虛作假將取消資格
如何才能保證第三方評估機構評估的公正性？
市住建委相關負責人表示，物業(yè)服務評估監(jiān)理機構通過市場培育，但機構必須在房管部門備案，政府部門也會加強監(jiān)管。目前北京市已經(jīng)有五六家這樣的機構。
同時，市住建委還正在建立物業(yè)服務評估監(jiān)理專家?guī)?，面向社會征集專家，專家?guī)熘邪ňC合管理類專家和專業(yè)技術類專家，以及社會專家。將來第三方評估機構不是自己“干活”，而是要在專家?guī)熘须S機抽取專家，由專家進行具體的評估，出具評估報告。
“如果發(fā)現(xiàn)第三方機構或專家有不公正的行為，或是收取委托方好處，或是出具虛假報告，那么評估機構將被取消資質，專家則將取消資格，今后不能再進行評估業(yè)務。同時，還會把他們向社會曝光和公示，讓他們‘身敗名裂’。”這位負責人表示。
- 聲音
業(yè)主大會沒錢阻礙委托評估
北京新天第家園業(yè)委會主任張大憲表示，第三方評估收費是“誰委托誰付費”，但業(yè)主大會目前沒有法人資格，又沒有經(jīng)費來源，因此在委托評估時會遇到很大困難。
他建議應盡快賦予業(yè)主大會法人資格。“現(xiàn)在業(yè)主大會沒有錢，業(yè)主可以先湊一下，因為這畢竟關系到大家的利益。”
張大憲認為，昨天出臺的辦法，是為保障業(yè)主的利益進行的一種嘗試。“比如物業(yè)交接查驗和前期物業(yè)費，都不再聽命于開發(fā)商的‘霸王條款’了。”
他建議，《辦法》應該配套一些細則。“比如業(yè)主們想炒掉物業(yè)，但物業(yè)公司請的第三方評估結果是服務沒問題。這種時候怎么辦？是不是應該按照物權法，按照業(yè)主的共同決定來辦。這都需要明確。”
