在高檔公寓中，酒店式服務公寓不同于普通高檔公寓，它是提供酒店式管理服務的公寓。在傳統的市場中，酒店式服務公寓基本只租不賣，如雅詩閣、國貿等，出售的項目僅在近幾年才出現，如：旺座、鼎極·嘉華世紀等。據統計，到今年第二季度末，北京共有高級公寓項目100余個，其中酒店式服務公寓則有近40個，共提供近3萬個住宅單位。主要集中在六個主要城區，其中朝陽區和東城兩區擁有的高級公寓的套數占全市供應量的80%，酒店式服務公寓市場出租平均報價為每月每平方米24.5美，幾乎是普通高檔公寓的兩倍。根據世邦魏理仕提供的資料，在京的海外公司高層管理人員，以及在京海外社團和駐華使館的工作人員等，構成了北京酒店式公寓的主要需求群體。一些小型公司也將其作為商住使用。他們希冀在市中心或交通便捷地區生活，有傳統酒店的硬件配置，相當水準的上門服務，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環境和專業服務。
兼具酒店與公寓之長
有關人士認為，酒店式服務公寓之所以有較高的租價，是與其自身優勢分不開的。酒店式服務公寓兼具傳統酒店和公寓的長處。它們大多位于成熟商務中心，外國企業和外籍人員聚集流動地帶，這些地區寫字樓、酒店、商業中心等服務配套設施完善，擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來很大便利，星級服務品質完全滿足了這些客戶的需求。同時，相對獨立穩定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。
其實酒店式服務公寓的獨特優勢早已顯現。近兩年，在京城的高檔公寓租賃市場中，租金因整體供量的急劇增長而持續下滑的趨勢銳不可當，有些物業租金跌幅達50%以上，然而，類似國貿、嘉里中心這樣的酒店式服務公寓反而有上漲趨勢，實際成交租價總體浮動不到5%。顯然，與普通高檔公寓相比，酒店式服務公寓的租金水平更堅挺。
未來競爭靠物業
酒店式服務公寓占有優厚的市場條件，以至這幾年在市場上快速發展，市場上自稱是酒店式服務公寓的項目不少，但據歐思諾集團主席王南森說，在北京真正能稱得上是酒店式服務公寓的不過20家。他認為一個被公認的酒店式公寓的成長期大概需要兩三年的時間，甚至項目能否最后成功，還要看以下六個方面：一看位置，是否具備可持續發展潛力;二看品質，建筑設計、內部裝修等是否符合客戶需求;三看管理。既有奉獻精神，又有品牌效益;四看完整計劃。每年、每月，甚至每周的租務計劃都應該有;五看推廣。持續、穩定的市場傳播是物業發展的基礎;六看整體經濟的發展態勢。
戴德梁行住宅部經理任亞東認為，前幾項條件在目前大多數酒店式公寓項目中都有體現。拿鼎極來說，長安街沿線土地供應的稀缺限制了高檔物業的增長，在國際俱樂部和麗園之間，走中檔路線的鼎極正好填補了區域市場的空白。但讓一個有基礎的項目發揮其最大的價值，關鍵在于其后期的物業管理水平，這也是他們競標鼎極獨家代理權的重要原因。第一太平住宅部經理司馬杰也表示，在租務市場中，客戶的去留很大程度上取決于物業管理的質量。提供良好的服務是評定物業好壞最基本的條件，是產品的附加值，直接影響到物業今后的租金和收益回報。除國貿物業外，以國際知名酒店管理品牌“歐思諾”為代表的其他國際性知名物業管理集團也對京城的高檔住宅“情有獨鐘”。在整體市場環境、硬件水平相當的情況下，物業管理是未來酒店式服務公寓競爭的焦點。
