房地產(chǎn)買賣糾紛
案 由：房地產(chǎn)買賣合同糾紛
申 請(qǐng) 人：××× 男 1963年7月出生
被申請(qǐng)人：× × 男 1958年2月出生
一、申請(qǐng)人的請(qǐng)求與被申請(qǐng)人的答辯
申請(qǐng)人稱：2002年4月16日，被申請(qǐng)人與上海匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同，購(gòu)買本市光啟區(qū)佳河路201弄3號(hào)2601室商品房一套。2003年11月，申請(qǐng)人經(jīng)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)豪都加盟店介紹，與被申請(qǐng)人簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定：被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人轉(zhuǎn)讓本市光啟區(qū)佳河路201弄3號(hào)2601室，轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣190萬(wàn)元，合同附件三具體約定了付款時(shí)間和方式。合同簽訂后，申請(qǐng)人于2003年11月17日通過中介公司向被申請(qǐng)人轉(zhuǎn)交了定金人民幣5萬(wàn)元。按照合同約定，當(dāng)事人雙方應(yīng)到本市光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，交納房款。但被申請(qǐng)人以各種理由拒不履行合同。為此，申請(qǐng)人提出仲裁請(qǐng)求：1.裁決被申請(qǐng)人繼續(xù)履行雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》;2.仲裁費(fèi)和財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān);3.申請(qǐng)人為本案支出的合理費(fèi)用(律師費(fèi)用人民幣10,000元)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
被申請(qǐng)人辯稱：其與申請(qǐng)人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同系無(wú)效合同，理由為被申請(qǐng)人未取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房產(chǎn)按規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓;其次，被申請(qǐng)人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)未征得共同所有人的同意;再次，被申請(qǐng)人的轉(zhuǎn)讓行為未通知抵押權(quán)人且也未告知受讓人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)已抵押的情況;為此，被申請(qǐng)人請(qǐng)求仲裁庭確認(rèn)當(dāng)事人雙方轉(zhuǎn)讓系爭(zhēng)房產(chǎn)的行為無(wú)效。
申請(qǐng)人為證明自己的主張，向仲裁庭提供了下列證據(jù)材料：
1、2002年4月16日，被申請(qǐng)人與上海匯峰房地產(chǎn)有限公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，證明被申請(qǐng)人系本案系爭(zhēng)房產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人，并經(jīng)光啟區(qū)房地產(chǎn)登記處登記備案，可以轉(zhuǎn)讓;
2、2003年11月，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，證明當(dāng)事人雙方的房地產(chǎn)買賣已經(jīng)中介公司介紹，簽訂了正式的房地產(chǎn)買賣合同;
3、2003年11月17日，被申請(qǐng)人出具的收條，證明被申請(qǐng)人已收到申請(qǐng)人支付的合同定金計(jì)人民幣5萬(wàn)元;
4、系爭(zhēng)房屋的鑰匙一把(實(shí)物)，上述證據(jù)證明被申請(qǐng)人已將系爭(zhēng)房屋的鑰匙交付給了申請(qǐng)人;
5、上海市××律師事務(wù)所委托代理合同一份，證明申請(qǐng)人為本案仲裁而委托代理人所支出的律師費(fèi)用約定為人民幣10,000元;
被申請(qǐng)人為證明自己的答辯意見，向仲裁庭提供了下列的證據(jù)材料：
1、2002年4月16日，被申請(qǐng)人與上海匯峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》，上述證據(jù)證明被申請(qǐng)人轉(zhuǎn)讓的系爭(zhēng)房屋系期房，被申請(qǐng)人直至2004年2月16日才實(shí)際取得該房;
2、2004年2月16日，上海匯峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出具的發(fā)票，證明被申請(qǐng)人已付清購(gòu)買房屋的全部款項(xiàng)，并補(bǔ)付了面積差額人民幣7,147元;
3、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，證明被申請(qǐng)人至2004年2月28日才取得系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)證，其與申請(qǐng)人簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)并未取得系爭(zhēng)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書;
4、2003年11月，被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，證明被申請(qǐng)人在轉(zhuǎn)讓系爭(zhēng)房產(chǎn)時(shí)，尚未取得產(chǎn)權(quán)證書;
5、被申請(qǐng)人與案外人周玉清的結(jié)婚證書，證明被申請(qǐng)人與案外人周玉清系夫妻關(guān)系，夫妻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻財(cái)產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn);
6、上海市房地產(chǎn)資料登記冊(cè)一份;
7、房屋擔(dān)保借款合同一份;
8、2002年7月至2004年8月的中國(guó)工商銀行個(gè)人住房貸款還款通知單。
以上證據(jù)6、7、8證明本案系爭(zhēng)房產(chǎn)已經(jīng)并且仍然抵押給中國(guó)工商銀行上海市長(zhǎng)寧支行。
庭審中，雙方當(dāng)事人對(duì)上述證據(jù)材料進(jìn)行了質(zhì)證，被申請(qǐng)人對(duì)申請(qǐng)人提交的證據(jù)材料的真實(shí)性沒有異議，對(duì)證據(jù)5，被申請(qǐng)人認(rèn)為律師費(fèi)用尚未實(shí)際支付，不應(yīng)由其向申請(qǐng)人賠償;申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人提交的證據(jù)材料1、
2、 3、 4的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證據(jù)材料5的真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，對(duì)證據(jù)6、7、8，認(rèn)為即使在抵押權(quán)人不知情的情況下，受讓人可以繼續(xù)履行轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)。
房屋買賣合同范本大全專題
二、仲裁庭認(rèn)定的事實(shí)及依據(jù)
仲裁庭經(jīng)審理查明：2002年4月16日，被申請(qǐng)人與案外人上海匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下稱匯峰公司)簽訂了一份商品房預(yù)售合同，約定被申請(qǐng)人向匯峰公司購(gòu)買本市光啟區(qū)佳河路201弄3號(hào)2601室一套，價(jià)值人民幣1,264,128元，交房時(shí)間為2003年12月31日前。該合同附件四明確載明：該房屋相關(guān)情況無(wú)抵押、無(wú)租賃，相鄰關(guān)系正常。2003年11月，經(jīng)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)豪都加盟店介紹，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂了一份《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定由被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人轉(zhuǎn)讓本市光啟區(qū)佳河路201弄3號(hào)2601室房屋一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣1,900,000元;合同第九條和第十條約定，如申請(qǐng)人或被申請(qǐng)人違約的，除應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任外，合同繼續(xù)履行(即合同不得解除);在該合同附件三“付款協(xié)議”中雙方當(dāng)事人約定：申請(qǐng)人于2003年
11月17日支付人民幣50,000元作為定金，待支付首款時(shí)抵作房?jī)r(jià)款;申請(qǐng)人于光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心交易當(dāng)天支付人民幣520,000元;此后于銀行放款后三日內(nèi)支付人民幣1,140,000元;余款人民幣190,000元于光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心發(fā)放產(chǎn)證后三日內(nèi)付清。合同簽訂后，被申請(qǐng)人將上述系爭(zhēng)房屋的鑰匙一把交付給了申請(qǐng)人，申請(qǐng)人也按合同約定時(shí)間，向被申請(qǐng)人支付了合同定金計(jì)人民幣50,000元整。此后，被申請(qǐng)人未能按約前往光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理系爭(zhēng)房屋交易過戶手續(xù)，遂引發(fā)本案。
仲裁庭另查明：2004年2月16日，匯峰公司向被申請(qǐng)人交付了本案所涉房屋，并因交房時(shí)該房面積比預(yù)售合同確定的面積超出0.97平方米，被申請(qǐng)人為此補(bǔ)付了房款計(jì)人民幣7,147元。此后，被申請(qǐng)人于同年2月28日取得了該房的房地產(chǎn)權(quán)證，該房地產(chǎn)權(quán)證的編號(hào)為滬房地光字(2004)第
009054號(hào)，權(quán)利人為被申請(qǐng)人，他項(xiàng)權(quán)利情況無(wú)記載。
在本案庭審后，被申請(qǐng)人又向仲裁庭提交了一組證據(jù)材料，其中包括《房屋擔(dān)保借款合同》一份、《上海市房地產(chǎn)資料登記冊(cè)》資料一份、中國(guó)工商銀行個(gè)人住房貸款還款通知單自2002年7月起至2004年8月止共26期及中國(guó)工商銀行存折一本，以證明被申請(qǐng)人自簽訂房屋預(yù)售合同后，已經(jīng)向中國(guó)工商銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款，并已從2002年7月起按月向銀行歸還貸款，為此，被申請(qǐng)人已將所購(gòu)房屋抵押給了中國(guó)工商銀行上海市長(zhǎng)寧支行。對(duì)于上述證據(jù)材料，經(jīng)當(dāng)事人雙方質(zhì)證后，申請(qǐng)人認(rèn)為：1、被申請(qǐng)人舉證已過期限;2、被申請(qǐng)人所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)，即使是已經(jīng)抵押給了他人，但這并不影響該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人對(duì)該物業(yè)仍擁有抵押權(quán)。
以上事實(shí)，有前述所列明的當(dāng)事人雙方向仲裁庭提交的有關(guān)證據(jù)及庭審筆錄為證，可以認(rèn)定。
三、仲裁庭裁決及其理由
仲裁庭認(rèn)為：申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人于2003年11月簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是當(dāng)事人雙方真實(shí)意思的表示，當(dāng)事人雙方理應(yīng)根據(jù)合同的約定，各自全面地履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人雙方在簽訂合同時(shí)，均清楚地知道被申請(qǐng)人待轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)尚未取得房地產(chǎn)權(quán)利證書，也無(wú)法確定當(dāng)事人雙方確切的交易時(shí)間。因此，當(dāng)事人雙方對(duì)此僅約定了本案所涉房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移日期以光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心受理該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶申請(qǐng)之日為準(zhǔn)。由此，證實(shí)了當(dāng)事人雙方在簽訂合同時(shí)，都明確了只有當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定可以辦理系爭(zhēng)房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶之全部條件時(shí)，當(dāng)事人雙方應(yīng)共同至光啟區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。現(xiàn)被申請(qǐng)人已合法取得了系爭(zhēng)房產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)利證書，且該權(quán)利登記的唯一的合法權(quán)利人僅為被申請(qǐng)人一人所有。因此，當(dāng)事人雙方約定辦理系爭(zhēng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶的條件已經(jīng)具備，被申請(qǐng)人理應(yīng)按約辦理本案系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。其次被申請(qǐng)人提出的本案系爭(zhēng)房屋系其與配偶的共同財(cái)產(chǎn)，因其未取得財(cái)產(chǎn)共有人的同意而將此財(cái)產(chǎn)處分是無(wú)效的民事行為。對(duì)此仲裁庭認(rèn)為：首先，被申請(qǐng)人是本案所涉房產(chǎn)唯一合法的享有處分權(quán)利的財(cái)產(chǎn)權(quán)利人;其次，被申請(qǐng)人在處分本案所涉房產(chǎn)時(shí)，是能夠取得相應(yīng)的對(duì)價(jià)，而且此對(duì)價(jià)(賣房所得款)在被申請(qǐng)人取得后，仍為其與配偶的共同共有之財(cái)產(chǎn)(共同共有權(quán)利人的權(quán)益并未受到損害);況且，申請(qǐng)人是善意地、有償?shù)?付出對(duì)價(jià))取得本案系爭(zhēng)的房產(chǎn)。因此，被申請(qǐng)人的此項(xiàng)抗辯理由，仲裁庭不予采納。再次，被申請(qǐng)人提出其待轉(zhuǎn)讓的房屋已設(shè)定抵押，現(xiàn)被申請(qǐng)人的轉(zhuǎn)讓行為未通知抵押權(quán)人也未告知受讓人該轉(zhuǎn)讓房屋已抵押的情況，故本案的轉(zhuǎn)讓行為為無(wú)效的民事法律行為。對(duì)此，仲裁庭認(rèn)為：根據(jù)中華人民共和國(guó)最高人民法院于2000年9月29日通過的。
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