編者前言：
近日，記者從市整頓和規范市場活動中了解到：雖然消費者對于虛假廣告非常氣憤，但往往不知道如何界定虛假廣告。
市整頓和規范市場活動辦公室史陽主任也談到，投訴者更多地是表達自己的不滿，而說不準具體上了哪些虛假廣告的當。為此我們向法律界人士咨詢了相關問題。同時，有關專家提醒購房者：還可以在購房時通過合同約定來防范虛假廣告，并在受到不法侵害后，依據合同索賠。
《房地產廣告發布暫行規定》已于1996年12月3日由國家工商行政管理局第71號令發布實施，根據該《規定》的規定，下列情況的房地產不得發布：
1.在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的;
2.在未經國家征用的集體所有的土地上建設的;
3.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
4.預售房地產，但未取得該項目預售許可證的;
5.權屬有爭議的;6.違反國家有關規定建設的;
7.不符合工程質量標準，經驗收不合格的;
8.法律、行政法規規定禁止的其它情形。
根據上述規定，只要發布了上述情形的房地產廣告，都是虛假的廣告。另外，房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會風尚。該規定對房地產廣告涉及的具體問題也做了具體規定：
1.房地產廣告中涉及所有權或使用權的，所有或者使用的基本單位應當已有實際意義的完整的生產、生活空間;
2.房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限;
3.房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離，房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚、比例恰當;
4.房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明;
5.房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積;
6.房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確，預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容;
7.房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果;
8.房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應在廣告中注明;
9.房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾;
10.房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期;
11.房地產廣告中不得含有廣告主能為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾;
12.房地產廣告中涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明;
13.房地產廣告中涉及資產評估的，應當表明評估單位、估價師、評估時間;使用其他數據、統計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確表明出處。
通過對上述規定的對照，就不難找出虛假房地產廣告，務請廣大購房者斟酌。
廣告承諾
應當寫入合同
《銷售管理辦法》第15條規定：“房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。”這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發商的義務，如果開發商在銷售合同中未列明其在房地產廣告中所廣而告知的條件，開發商就要承擔一定的責任。而且購房者憑《銷售管理辦法》之相關條款，有權利要求開發商將廣告中的主要條件列入房屋買賣合同中。
在許多情況下，開發商在商品房銷售廣告中承諾的條件較多，而在實際簽訂合同中，開發商又借口廣告僅是宣傳而已，以廣告不是合同的一部分為借口，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中。在簽訂合同后或在交房時，購房者以宣傳資料或廣告為依據向開發商要求兌現有關承諾時，開發商又借口廣告僅是廣告，雙方又都沒簽字，以構不成對其約束力為由而推脫責任。
