本文主要分析商品房買賣糾紛是否適用于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的雙倍賠償制度，對于這個，卻是引起爭議的。商品房買賣涉及資金過大，雙倍賠償實(shí)行有難度。
目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越繁榮，但距離規(guī)范發(fā)展的要求仍很遙遠(yuǎn)。商品房的買賣過程中依然存在大量的欺詐行為：規(guī)范設(shè)計與實(shí)際樓盤不符、以次充好、建筑面積夸大等現(xiàn)象時有發(fā)生。因商品房欺詐而要求賠償甚至期望按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定賠償其損失額兩倍的呼聲已越來越高。一倍性的'賠償' 嚴(yán)格意義上是一種'補(bǔ)償'，這對我們這個大陸法系的國家無可爭議。但是，對于懲罰性兩倍賠償在房地產(chǎn)欺詐行為中卻有著很大爭議。
有觀點(diǎn)認(rèn)為：
首先，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法調(diào)整的是一般動產(chǎn)商品，而商品房是不動產(chǎn)，不是普通的消費(fèi)品，因而不適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，當(dāng)然也就不適用消法49條的懲罰性賠償條款。
其次，商品房成本昂貴，是高價商品，如果適用懲罰性賠償，可導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商賠償數(shù)目過大而引起經(jīng)營困難，從而不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此從保護(hù)經(jīng)營者即房地產(chǎn)開發(fā)商的角度而言不應(yīng)適用。
2001年3月14日建設(shè)部三十八次常委會通過的《商品房銷售管理辦法》，在第20條中規(guī)定當(dāng)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差，絕對值超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。建設(shè)部的規(guī)定在一定程度上支持了上述看法。
依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的法律規(guī)定，構(gòu)成懲罰賠償有四個要件：
(1)權(quán)利主體是消費(fèi)者;(2)行為的法律關(guān)系的發(fā)生在消費(fèi)領(lǐng)域，即為生活消費(fèi)需要;(3)在形成法律關(guān)系的過程中，經(jīng)營者有欺詐行為;(4)消費(fèi)者必須有損失。
這四個要件，缺一不可，其中最重要的構(gòu)成要件也是最難以認(rèn)定的是經(jīng)營者的欺詐行為。欺詐在民法上的解釋是'當(dāng)事人之一方故意捏造虛假情況，或歪曲掩蓋事實(shí)真相，使表意人陷入錯誤認(rèn)識并由此做出不合真意的意思表示。'這一解釋有四個關(guān)鍵部分，即故意陳述了虛假事實(shí)或隱瞞了真實(shí)情況;表意人陷入了錯誤意識;表意人作出了不合真意的意思表示。商品房欺詐是否成立當(dāng)然也是以上述四個部分為構(gòu)成要件。
一些常見的商品房欺詐主要有地理位置或居住環(huán)境的虛假陳述;建筑和裝修材料的虛假陳述;戶型結(jié)構(gòu)、朝向、樓層的虛假陳述;房屋質(zhì)量的虛假陳述;價格優(yōu)惠及其他優(yōu)惠條件的虛假陳述;物業(yè)管理等方面的虛假陳述;實(shí)際建筑面積、使用面積短斤少兩;收了預(yù)付款、中介服務(wù)費(fèi)卻不履行合同;商品房權(quán)利和權(quán)屬有欠缺的隱瞞等等。
一般來說，商品房質(zhì)量如果不存在開發(fā)商的主觀故意即不是欺詐行為。值得注意的是，商品房開發(fā)商在建筑及銷售商品房過程中發(fā)現(xiàn)該商品房有質(zhì)量問題，而故意隱瞞或者不采取積極措施加以防范和修復(fù)則也屬于是欺詐行為。
適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的懲罰性賠償在商品房上確實(shí)存在一些難處。這主要表現(xiàn)在確定損害賠償?shù)慕痤~上是'一倍'。明確一倍對于單純的假冒偽劣商品索賠確定是合適的而且易于操作。而事實(shí)上欺詐行為的種類很多，性質(zhì)也各不相同，危害程度也有輕有重，甚至一些經(jīng)營者的行為很難認(rèn)定是否屬于欺詐或勉強(qiáng)認(rèn)定是欺詐。這些如果都一概而論賠償一倍有失公平。而且依消法這一規(guī)定確定的數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)是 '為消費(fèi)者購買商品價款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍'，而不是實(shí)際損失的一倍，也可能帶來很大的不公平。
以商品房欺詐索賠的一個案例可以說明這種公平：在購買的100平方米的商品房時面積短少一個平方米和短少十個平方米，給消費(fèi)者帶來的損失是不同的，如果以實(shí)際損失確定懲罰性賠償，相差的金額是十倍;但如果以'為消費(fèi)者購買商品的價款或者接受服務(wù)費(fèi)用的一倍'來計算可以主張的懲罰性賠償，金額卻是一樣的。這種不公平可能同時也是該條款在商品房欺詐索賠中得不到貫徹執(zhí)行的一個原因。增加賠償條款規(guī)定過死缺少彈性，一方面可能導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)商因為不太嚴(yán)重的欺詐行為而不得不付出過于高昂的代價而難以繼續(xù)經(jīng)營，另一方面可能又出現(xiàn)對那些經(jīng)常有惡性欺詐行為牟取暴利的不法經(jīng)營者懲罰力度不夠的問題。
