購(gòu)買(mǎi)期房注意規(guī)避置業(yè)糾紛，那么購(gòu)買(mǎi)期房存在什么風(fēng)險(xiǎn)呢，購(gòu)房者應(yīng)該怎么做，看本文分析。
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商品房購(gòu)房合同范本一
6月，很多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)。市民張先生興沖沖地到某樓盤(pán)買(mǎi)房，發(fā)現(xiàn)自己喜歡的房子還在沙盤(pán)里、圖紙上。原來(lái)這房子是期房，得等到房子建成后，才可以辦理入住手續(xù)。
當(dāng)前存在的房屋銷(xiāo)售方式
國(guó)內(nèi)一家房屋置換股份有限公司經(jīng)紀(jì)人趙女士說(shuō)，期房即預(yù)售商品房，人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)簽訂的是《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)后一般需要等待一段時(shí)間后才能入住。
某房地產(chǎn)置業(yè)公司經(jīng)理魏女士是資深業(yè)內(nèi)人士，她指出，期房在港澳地區(qū)被稱(chēng)為“樓花”，是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。購(gòu)買(mǎi)期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。從工程的角度來(lái)說(shuō)，從開(kāi)發(fā)商拿地，做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案以后，一直到工程施工完成主體建筑之前都是期房。
投資人士徐衛(wèi)東認(rèn)為，地產(chǎn)項(xiàng)目以期房方式發(fā)售，有利于開(kāi)發(fā)商回收資金。購(gòu)買(mǎi)期房前應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資信和期房的證件進(jìn)行縝密調(diào)查了解。購(gòu)房者選擇信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)、業(yè)績(jī)好的開(kāi)發(fā)商可以降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。如果開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中因?yàn)橘Y金不足使工程停頓，或因技術(shù)實(shí)力不足造成建設(shè)質(zhì)量降低以及在建設(shè)過(guò)程中擅自變更原來(lái)的設(shè)計(jì)或承諾，尤其是對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境綠化的變更等情況，都會(huì)給購(gòu)房者造成巨大的損失。
注意規(guī)避購(gòu)買(mǎi)糾紛和風(fēng)險(xiǎn)
林女士2007年在購(gòu)買(mǎi)了一套期房。她最大的收獲是在購(gòu)房過(guò)程中學(xué)會(huì)了看房屋圖紙，期房只能以看圖紙的方式來(lái)了解房子的情況。林女士認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)期房最大的風(fēng)險(xiǎn)是房屋延期交付使用。購(gòu)房者一定要查看建房時(shí)使用的正式施工設(shè)計(jì)圖紙，從中了解建筑規(guī)模、樓層數(shù)、房型結(jié)構(gòu)、平面布置及建房時(shí)選用的主要材料、主要部位的工藝設(shè)計(jì)及要求。不明白的地方，應(yīng)向?qū)I(yè)人員請(qǐng)教，從而避免將來(lái)因雙方理解程度的偏差而造成的房屋在外觀、布局、質(zhì)量、設(shè)施等方面發(fā)生糾紛。
某房產(chǎn)銷(xiāo)售公司的黃經(jīng)理說(shuō)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大整頓力度，相關(guān)廣告的發(fā)布逐步規(guī)范，在一些重要數(shù)據(jù)如建筑面積等內(nèi)容上，開(kāi)發(fā)商一般不敢做虛假宣傳，但還是存在一些可以“靈活處理”的細(xì)節(jié)。某些房地產(chǎn)廣告存在夸大樓盤(pán)配套便利的現(xiàn)象，比如附近的中小學(xué)、醫(yī)院、菜場(chǎng)等，從圖紙上看很近，實(shí)際上卻離得很遠(yuǎn)。
趙女士指出，關(guān)于取消商品房預(yù)售制度，先后曾引起多次社會(huì)討論。早在2006年兩會(huì)期間，33位全國(guó)人大代表就曾提交議案，建議取消商品房預(yù)售制度。建設(shè)部當(dāng)時(shí)以“商品房交易實(shí)行預(yù)售制是現(xiàn)行法律規(guī)定”為由作出了“近期不取消”的決定。2007年，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組發(fā)布一份建議，把目前的期房銷(xiāo)售制度改為現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。
拓寬開(kāi)發(fā)商融資渠道和手段
業(yè)內(nèi)人士介紹說(shuō)，商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的進(jìn)程緊密聯(lián)系。上世紀(jì)90年代，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)不足，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。當(dāng)時(shí)剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)融資渠道和融資手段單一，從銀行貸款幾乎是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的唯一選擇。
于是，建設(shè)部主導(dǎo)設(shè)立了商品房預(yù)售制度。1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。2010年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，要求各地切實(shí)負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管?！锻ㄖ分械脑S多措施對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售以及炒賣(mài)期房的現(xiàn)象提出了具體管理措施。
《通知》在“進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管”部分中要求，今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。
法律快車(chē)房地產(chǎn)法整理。
