“房產新政下，房產一片慘淡，可今天來聽講座的市民的熱情卻和天氣一樣火熱。”昨天，在浙江圖書館舉辦的關于“房產新政下買賣合同違約問題的處理”專題報告上，浙江大學光華法學院民商教授、法學博士張谷先生用這句話作為開場白。的確，到場聽講座的市民數量遠遠超出預料，一些聽課的市民甚至不在乎有沒有椅子，只要能擠進講堂，哪怕站著甚至坐著、蹲著，而且幾乎人人都在認真地記著筆記。
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而隔壁的律師答疑處同樣氣氛火爆。
4月17日國務院發布的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“新國十條”)，對房地產交易帶來了巨大的沖擊，銀行房貸政策的變化，使得房產買賣雙方產生了這樣那樣的糾紛。
交易能否繼續？合同能不能解除？如果違約，有什么法律風險？又該怎樣維護自己的合法權益？浙江大學律師實務研究中心的專家、律師們昨天給大家一一點撥。
焦點一
新政不屬“不可抗力”，能否解約要看合同約定
小呂滿頭大汗，夾著個公文包，又聽講座又咨詢。他是溫州蒼南人，在杭州上班，看好夕照新村一套房子，47.3平方米，總價91萬多，“特意選擇和爸媽居住在一個小區，以后好有個照顧。”小呂說，4月12日簽下合同，預付了2萬元稅費，當時要求首付30%。但幾天后，中介告訴他首付要提高到50%，因為小呂之前在紹興工作時通過貸款已經買過一套房子，根據房產新政，他屬于貸款購買第二套房，首付不得低于50%。這讓他有點吃不消，他想解除合同，“合約上寫得明白，碰到不可抗力或情勢變更，可以解除合約，新政應該屬于這種情況吧？”
律師解疑：張谷教授給大家講的第一點，就讓小呂這類“略懂”法律的人死了心，“房產新政不屬于‘不可抗力’，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，國家要抑制房價的決心一再表現，而且銀行貸款政策也一直在變動，怎么能算不能預見和無法避免呢？首付提高并不能意味著這情況就不能克服，可以自己去借錢來付首付繼續履行合約，所以以‘不可抗力’為理由解除合約這條路行不通。”
不過，張教授同時指出，有一種情況可以合法解除合約——“如果合約里明確約好，首付之后的后續房款是需要通過銀行貸款來支付的，那么現在銀行的貸款政策有變化，且必須證明購房人確實沒有別的支付渠道，那可以歸于：沒辦法克服的情形，那才能被允許解約。”所以小呂如果要解約，要先看看當時合約上有沒有明確寫明房款是由銀行貸款來支付，如果有就可以解除合約要回錢，如果沒有寫，那就沒有辦法。
焦點二
不管能否解約，中介費還是要付的
姚先生在凱旋路買了一套50多平方米的房子，總價105萬多，4月13日簽了合同，付了裝修費2萬、中介費1.7萬以及首付32萬多。
“15日，銀行告訴我按揭辦不下來，因為我是外地人，提供不了一年以上的納稅證或者社會保險證。這些天我都急死了，買房的事眼看要黃掉了不說，還白白付了中介費，我能不能解約？能不能要回中介費？”
律師解疑：姚師傅能否解約，和小呂一樣，關鍵要看當時的合約上是否明確約定房款由銀行支付。至于那筆中介費，律師明確表態：應該支付。打個比方最能說明白：中介好比是媒人，幫新人撮合好了，結婚了，但是就算新人后來鬧離婚也跟媒人無關了，介紹費還是必須要給的。
焦點三
開發商未取得預售證，“認購”屬無效
現場聽講座的人中，有不少是預訂了期房的。比如張先生，“前段時間房價升得厲害，頭腦一熱就跟著別人去訂了套期房，要后年才能交房，現在看這個勢頭，房價恐怕要跌，所以這個房子不想要了。但是當時簽了份東西，不知道能不能反悔？”
律師解疑：如果開發商沒有取得商品房預售許可證明的話，所謂的“預約”、“認購”、“意向”可以認為無效，張先生可以要求開發商退還已支付的房款或者訂金。
但是如果開發商已經取了預售許可證，能否解約，還是要看合約中是否約定房款由銀行支付。
綜合種種情況，律師建議，不管是二手房還是新房買賣，合約中對房款支付形式以及可能碰到的風險約定得越詳細，越能降低交易風險，保護自己的利益。
本報記者 婁煒棟
