商品房雙倍賠償何其難
6月1日，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同適用法律若干問題的解釋》正式施行，盡管房地產(chǎn)界和法學(xué)界對此評價(jià)不一，但這一司法解釋的出臺，在很大程度上迎合了各級法院在審理商品房糾紛案件時(shí)判決難這一現(xiàn)實(shí)需要，也在一定程度上為商品房交易雙方規(guī)范交易行為和解決房產(chǎn)糾紛提供了法律指南。
最高人民法院在這一司法解釋中首次承認(rèn)了商品房雙倍賠償?shù)目赡苄浴ｋm然最高人民法院并沒有直接對《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條雙倍賠償?shù)囊?guī)定予以明確確認(rèn)，而用變通辦法實(shí)際默認(rèn)，但這和最高人民法院以往的審理傾向相比，已經(jīng)是一個巨大的突破，畢竟商品房雙倍賠償在實(shí)踐中已經(jīng)具備了可操作空間。
在此之前，盡管社會各界贊成雙倍賠償?shù)暮袈暫芨撸趯?shí)際操作過程中，全國各地法院做出雙倍賠償?shù)淖罱K生效判決只有一例。法院在審理商品房買賣糾紛案件時(shí)，也有其判決顧慮。一方面，商品房的開發(fā)、建設(shè)和銷售是一個相當(dāng)復(fù)雜的過程，開發(fā)商不但要對購房者負(fù)責(zé)，而且也要和勘察設(shè)計(jì)單位、建筑施工單位、原材料供應(yīng)商、銷售代理公司、物業(yè)管理公司等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。在這開發(fā)過程中，開發(fā)商要承擔(dān)來自各方的合同履行風(fēng)險(xiǎn)，并且要為第三方的踐約行為向購房者承擔(dān)違約責(zé)任。因此，即便開發(fā)商誠信地規(guī)范化經(jīng)營，對合同某些條款的違反，有時(shí)仍是難以避免的，而將此種違約引起的嚴(yán)重后果全部由開發(fā)商來承擔(dān)，讓開發(fā)商對購房者進(jìn)行雙倍賠償，未免處之不公。并且所謂“合同欺詐”難以具體界定。另外一方面，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史較短，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，市場運(yùn)作不規(guī)范，相關(guān)法律法規(guī)也不甚健全。考慮到上述情況，最高院對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的處理判決，本著解決具體問題、兼顧雙方權(quán)益的精神，原則上不適用《消法》關(guān)于商品雙倍賠償?shù)囊?guī)定。
但是面對越來越多的房地產(chǎn)糾紛和購房者權(quán)益被侵害的實(shí)際問題，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的法律制約，加大對購房者權(quán)益的保護(hù)力度，已經(jīng)刻不容緩。在這一現(xiàn)實(shí)背景之下，最高人民法院在制訂新司法解釋時(shí)，考慮到商品房作為一種價(jià)值量較大的特殊商品，如果簡單地適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定，對為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行懲罰性賠償，將極大地加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，這也不利于房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展。因此，在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)加大規(guī)范力度，對開發(fā)商明顯存在主觀過錯、對購房者進(jìn)行惡意欺詐等嚴(yán)重違約行為，予以直至雙倍賠償?shù)奶幜P。
新司法解釋在第八條和第九條中對開發(fā)商違約的部分情形，規(guī)定購房者“可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。這其中，對賠償數(shù)額的規(guī)定，用了“不超過已付購房款的一倍”這樣一個限定詞，賠償最多就是雙倍賠償，可見對《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的保護(hù)力度還是打了折扣的。同時(shí)，“已付購房款”這一提法，也對賠償額度進(jìn)行了限定，同樣的糾紛，購房者卻會因不同的付款方式和銀行放貸的快慢而得到不同的賠償數(shù)額，這樣的規(guī)定未必十分合理。并且在實(shí)踐中，法律法規(guī)和司法解釋對“已付購房款”都沒有予以明確的說明和界定，按揭付款部分是否計(jì)算在內(nèi)？折抵房價(jià)款部分是否計(jì)算在內(nèi)？在存在打折優(yōu)惠的情形下，如何認(rèn)定房屋的銷售價(jià)格？可見，新司法解釋雖然放寬了賠償額度，在一定程度上有利于加強(qiáng)對購房者的保護(hù)，但仍然是很有限和不完善的。實(shí)踐中，購房者與開發(fā)商因購房爭議進(jìn)行訴訟，獲得雙倍賠償?shù)娜詫⒅皇巧贁?shù)，并且要承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任。
應(yīng)當(dāng)說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常具有較大的資金實(shí)力，面對普通的房地產(chǎn)訴訟，開發(fā)商在訴訟成本上的承受力遠(yuǎn)非普通購房者可以比擬，即便開發(fā)商訴訟失敗，開發(fā)商向個別購房者承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任，也并不是十分困難的事。并且考慮到我國的現(xiàn)階段法制環(huán)境，開發(fā)商在左右法官審判結(jié)果方面，也通常要比普通購房者更占優(yōu)勢。在商品房買賣糾紛發(fā)生以后，作為平等民事主體的合同雙方在財(cái)力資源、人際關(guān)系、談判的主動權(quán)等方面并不都是完全對等的。即便最高人民法院完全放開鼓勵使用商品房雙倍賠償制度，普通購房者要打贏商品房雙倍賠償訴訟，仍然存在許多實(shí)際困難。
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