大半年前，上海的房地產(chǎn)市場是全世界最火熱的市場。這里的一切是如此地引人注目：上海是全世界最具活力的經(jīng)濟(jì)體中最具活力的城市，海內(nèi)外腰纏萬貫的華人均渴望投資這里的房地產(chǎn)交易。甚至連外國人也忍不住加入了進(jìn)來：摩根士丹利參與了上海市一項投資額達(dá)9000萬美元的房地產(chǎn)項目，而美國的個體投資者也紛紛解囊投資上海的房地產(chǎn)市場。
全世界似乎都想加入到這場游戲中來。誰在乎投機(jī)者會不會在幾天之內(nèi)倒手買賣房屋呢？自2002年起，上海市房地產(chǎn)的價格以年均30%的速度迅猛遞增。
如今，上海市的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人安東尼·艾普說：“情況發(fā)生了徹底轉(zhuǎn)變。”艾普回憶說，想當(dāng)初如果他膽敢打電話質(zhì)疑一個新房地產(chǎn)項目的價格，地產(chǎn)開發(fā)商便會忿忿然掛斷他的電話。但現(xiàn)如今，走投無路的開放商卻在變換花樣地為購房者提供各種優(yōu)惠措施，如免費(fèi)的停車場、鄉(xiāng)村俱樂部會員卡，甚至是汽車。據(jù)艾普和其他一些經(jīng)紀(jì)人介紹，不僅僅是部分豪華住宅的價格下降了近30%，整個房地產(chǎn)市場的銷售額也下跌了70%。
為抑制經(jīng)濟(jì)過熱，中國政府實施了宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，而上海則是又一個受其影響的城市。去年，北京市采取更嚴(yán)格的措施以控制消費(fèi)者貸款購車：結(jié)果汽車市場大幅下滑。如今又輪到了房地產(chǎn)市場。6月，上海市政府為了打擊房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，針對房地產(chǎn)交易出臺了一系列稅收措施，自那時起，上海市的房價便持續(xù)下跌。
那么勢態(tài)將會如何發(fā)展呢？瑞士信貸第一波士頓（Credit Suisse First boston）的亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬認(rèn)為，結(jié)果很難預(yù)料。陶冬研究除日本以外的亞洲經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)常駐香港。他認(rèn)為，抵押貸款目前占上海銀行貸款總額的40%至50%，而上海市的房地產(chǎn)貸款額占全國抵押貸款總額的1/5。陷入困頓中的上海房地產(chǎn)業(yè)會讓已經(jīng)處于飄搖狀態(tài)的銀行業(yè)再次遭受重創(chuàng)。去年，上海市的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長速度為14.3%，而房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)達(dá)到了1/4。此外，上海市的國內(nèi)生產(chǎn)總值占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值的5.4%，因此，上海房地產(chǎn)行業(yè)的困境會對全國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生漣漪效應(yīng)。“它會影響原材料、電子產(chǎn)品、保險和抵押貸款市場的需求。而這些正是財政收入和消費(fèi)者信心的來源，”陶冬說。
就上海市而言，地產(chǎn)銷售額的銳減還有可能對所謂的“推銷經(jīng)濟(jì)”（hustle economy）產(chǎn)生影響。近3個月以來，已有近4000家小型地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司關(guān)門歇業(yè)。那些買入6套住宅以期快速倒手的投機(jī)分子現(xiàn)在只能空攥著一把房屋鑰匙，他們已被空蕩蕩的房屋和銀行的巨額貸款套牢了。
外國參與者
持樂觀態(tài)度的人認(rèn)為，從長期來看，上海市的房地產(chǎn)行業(yè)仍然值得一搏。這座擁有2000萬人口的城市對全中國的人產(chǎn)生了強(qiáng)烈吸引力，同時它也是外國公司來華投資、開拓市場的理想目的地。荷蘭商業(yè)銀行（ING Bank）、澳大利亞的Macquarie銀行以及摩根士丹利等外國公司均已向上海市的住宅房地產(chǎn)市場投入了數(shù)百萬美元。摩根士丹利公司亞太地區(qū)地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人蒂姆·格雷迪說：“沒錯，市場目前出現(xiàn)了疲軟。但是我們認(rèn)為從長期角度來看，它的發(fā)展仍然是積極的，不斷前進(jìn)的城市化步伐將推動它的發(fā)展。”該基金在上海市最時尚的新天地投資了一個名為錦麟天地的高檔住宅樓項目。
然而從短期來看，開發(fā)商必須全力以赴吸引購房者的注意力。過去，開發(fā)商銷售的大都是毛坯房，購房者需要自己裝修，如吊頂、鋪地板、購買家用電器等。但是現(xiàn)在開發(fā)商提供的卻是精裝修房屋，廚房、衛(wèi)生間里的陳設(shè)一應(yīng)俱全，室內(nèi)有空調(diào)，開發(fā)商甚至還會提供成套的家具。香港瑞安房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的公司融資和開發(fā)部總經(jīng)理蒂莫西·艾迪生說：“競爭已經(jīng)達(dá)到白熱化的程度。”如果你現(xiàn)在愿意購買瑞安公司開發(fā)的瑞虹新城，他能以每平方米1840美元的價格出售，而就在今年3月，這里的房價還是每平方米2215美元。
每當(dāng)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)疲軟的時候，買家總會繼續(xù)持幣觀望，期望房價能夠進(jìn)一步下跌，而賣方卻不愿意進(jìn)一步做出讓步，它們擔(dān)心這樣做會加劇地產(chǎn)市場的下滑。上海市抵押貸款服務(wù)商安家集團(tuán)的首席執(zhí)行官張旭東說：“資產(chǎn)折現(xiàn)力出現(xiàn)了真空。”據(jù)張旭東介紹，近幾個月來，安家公司的業(yè)務(wù)量已經(jīng)下降了80%。
那么究竟誰會按捺不住、率先做出讓步呢？大多數(shù)觀察家認(rèn)為，應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)商，它們會繼續(xù)降低售價直至市場開始復(fù)蘇。事實上，在房地產(chǎn)市場衰退之前，由于鋼鐵、水泥、鋁等建筑材料成本的大幅攀升，開發(fā)商的利潤率已開始驟跌。2003年6月，政府出臺了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，根據(jù)該規(guī)定，國有土地將通過公開拍賣而不是幕后交易的方式出讓，此舉一經(jīng)公布，土地價格即開始大幅上漲。
一些反其道而行之的投資者仍然在堅守陣地。一位不愿透露姓名的美國律師在9月末以89.6萬美元的價格購買了一幢700平米的別墅。“現(xiàn)在是購房的好機(jī)會，”他說。其他人會像這位美國律師一樣采取行動嗎？中國有句俗語叫“金九銀十”，也就是說10月份會是銷售旺季，購房者會在黃金周期間積極行動。但是，如果黃金周的預(yù)言落空，中國政府也許要開始討論如何重振市場信心的問題了。對抵押貸款的購房者而言，“一旦房價的跌幅超過了30%，其資產(chǎn)就將變?yōu)樨?fù)債”，摩根士丹利公司的資產(chǎn)分析師肯尼思·謝說，“這可不是政府希望看到的結(jié)果”。
