未經共有人同意出賣共有房屋糾紛的處理
（一）出賣人瑕疵擔保義務
在買賣合同中，出賣人就其出賣的標的物，對買受人負瑕疵擔保義務，即出賣人應保證其交付（或登記）的標的物在物質形態上和權利狀態上都是合于約定的、完整的、無瑕疵的，出賣人如果違反此項保證義務，應承擔違約責任。《合同法》第一百五十條、第一百五十一條、第一百五十二條及第一百五十五條對此作了規定。
出賣人的瑕疵擔保義務包括權利瑕疵擔保義務和物的瑕疵擔保義務。
1．權利瑕疵擔保義務
所謂標的物的權利瑕疵，是指買賣合同的標的物上有第三人的權利，導致買受人對合同標的物將來享有的所有權不完全。權利瑕疵主要有以下兩種情況：（1）標的物的所有權屬于第三人而不屬于出賣人，或者第三人與出賣人對標的物共同享有所有權；（2）指出賣的標的物所有權受到限制，即標的物上設有其他權利致使所有權人不能完全自主地行使所有權，如抵押權等。
權利瑕疵擔保義務是指出賣人不能將買賣標的物的財產權的全部或一部分，移轉與買受人，或者所轉移的財產權不完全時，出賣人應承擔的瑕疵擔保責任。《合同法》第一百五十條、第一百五十一條、第一百五十二條規定的即是權利瑕疵擔保義務。
就房屋買賣而言，權利瑕疵擔保責任是指出賣人就標的物的所有權不能完全移轉于買受人而應當承擔的責任。包括：
（1）出賣人應當擔保房屋所有權移轉于買受人，如房屋系第三人所有或共有，出賣人不能取得而移轉于買受人，或移轉后第三人可以對買受人主張其所有權、共有權時，出賣人的權利就有瑕疵，應負擔保責任。
（2）出賣人就所有權的完全負擔保責任，即出賣人應擔保其移轉的房屋所有權，不因他權利的存在而受限制，如房屋抵押權、典權、共有房屋的優先購買權、承租人的優先購買權。
2．物的瑕疵擔保義務
（1）房屋的瑕疵
物的瑕疵是指出賣人就其出賣的標的物的品質、價值、效用上所存在的表面或隱蔽瑕疵。作為買賣的標的物，房屋的瑕疵可從以下三方面進行分析：
房屋的價值瑕疵。如房屋為海沙屋，雨季來臨時墻面易受潮；如房屋里曾經發生兇殺案，基于民間習俗的關系，價值大幅下降，在此情形，房屋有價值瑕疵。
房屋的效用瑕疵。房屋的效用分為通常效用與約定效用。房屋的通常效用，是指房屋的通常使用功能；房屋的約定效用，是指合同當事人約定的使用功能，在特殊情況下，當事人雖未約定，但雙方明知情形也可認為是對房屋的效用進行了約定。
效用方面的瑕疵，應當根據主觀和客觀的具體情形來確定。如買賣的房屋，究竟是為自己長久使用還是以拆除重建為目的，除了應當考察當事人主觀意思外，還可參酌房屋買賣的價金多寡（與市場同類房屋相比較）來確定。
房屋的品質瑕疵。品質，主要指標的物的質量。《合同法》第一百五十三條規定：“出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。”該條即是對標的物品質瑕疵擔保義務的規定。
（2）物的瑕疵擔保責任的成立要件
一般認為，物的瑕疵擔保責任的成立須具備如下條件：
物的瑕疵在危險負擔轉移時還存在。關于危險負擔轉移，《合同法》第一百四十二條規定：“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”“房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”
買受人不知有瑕疵且無重大過失。買受人于合同訂立時知道物有瑕疵，出賣人不負擔保責任。買受人因重大過失而不知，出賣人又未保證其無瑕疵，不負擔保責任。但故意不告知其瑕疵的除外。
買受人就受領標的物須為檢查及通知。《合同法》第一百五十七條規定：“買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。”第一百五十八條規定：“當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數量或者質量符合約定。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發現或者應當發現標的物的數量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規定。出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受前兩款規定的通知時間的限制。”根據上述規定，買受人應當按物的性質，依通常程序，及時檢查其受領的標的物。如發現有應由出賣人負擔保責任的瑕疵，應立即通知出賣人。怠于通知者，除依通常檢查不能發現瑕疵外，視為標的物無瑕疵。
3．出賣人免除瑕疵擔保責任的情況…
（1）標的物的瑕疵于標的物轉移給買受人之前消除，出賣人因此而免除瑕疵擔保責任。
（2）出賣人因買受人已知有瑕疵而免責。《合同法》第一百五十一條規定：“買受人訂立合同時知道或者應當知道第三人對買賣的標的物享有權利的，出賣人不承擔本法第一百五十條規定的義務。”《消費者權益保護法》第二十二條第一款規定：“經營者應當保證在正常使用商品或者接受服務的情況下其提供的商品或者服務應當具有的質量、性能、用途和有效期限；但消費者在購買該商品或者接受該服務前已經知道其存在瑕疵的除外。”
（二）幾種常見房屋權利瑕疵糾紛的處理
1．出賣他人房屋糾紛的處理
出賣他人之物，是否有效，各國立法規定不一。依日本民法典第560條的規定，出賣他人之物應屬有效，然而如果出賣人在約定的履行期到來時仍不能取得出賣標的物的所有權并移轉于買受人，則因其主觀上的履行不能而負違約責任。德國民法典及瑞士債法也有類似規定。我國《合同法》第一百三十二條第一款規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。”如果對該款作反對解釋，即不屬于出賣人所有且出賣人無處分權的物，不構成買賣合同的標的物。換言之，《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。此與法國民法典第1599條的規定相同。該條規定：“就他人之物所成立的買賣，無效。”但是，結合《合同法》第一百五十條關于權利瑕疵擔保的規定來考慮，則不應解釋為債權合同無效，而是該債權合同仍然有效。
