(北京） www.51peichang.net ： 二手房買賣糾紛 北京 房產(chǎn)財產(chǎn)保全 房產(chǎn)繼承 騰房糾紛 離婚房產(chǎn) 小產(chǎn)權(quán)房 商品房買賣 )
[案情] 甲和乙是夫妻，因兩人感情不和起訴到法院請求離婚，法院判決房子歸乙所有，此前房子登記在甲名下，但是在判決生效后乙并沒有辦理過戶手續(xù)。后來，甲把房屋賣給丙，丙支付了合理的價款，兩人去主管部門辦理了過戶登記手續(xù)，丙取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。后來，乙到房管部門辦理過戶登記手續(xù)時發(fā)現(xiàn)房屋所有人已經(jīng)變成了丙，于是請求法院把房屋執(zhí)行給自己，這時法院應(yīng)該怎么辦？(北京）
這個案例就引出了不動產(chǎn)是否適用善意取得制度的問題，這對法院的執(zhí)行也將產(chǎn)生影響，如果不動產(chǎn)適用善意取得制度，那么丙就可以據(jù)此抗辯，法院也就不能執(zhí)行。反之，如果不動產(chǎn)不適用善意取得制度，那么法院就可以把房屋強制執(zhí)行給乙。 (北京）
由此也引出了一個法律風(fēng)險？就是當(dāng)事人擁有房屋的部分所有權(quán)，但房產(chǎn)證和權(quán)屬登記上并沒有自己的名字。如果共有人將房屋非法轉(zhuǎn)讓，并辦理了過戶登記。則第三人根據(jù)善意取得制度而享有物權(quán)。雖然當(dāng)事人根據(jù)法律規(guī)定有向非法轉(zhuǎn)讓房屋的共有人追究責(zé)任的權(quán)利。但如果該部分轉(zhuǎn)讓款被揮霍掉，則維權(quán)成本也是很高的。
為了防止這一法律風(fēng)險，最好在共有房屋上登記上自己的名字，這樣就有效防范了此類行為的發(fā)生。 (北京）
注釋： 不動產(chǎn)善意取得，是指不動產(chǎn)出讓人無權(quán)處分其占有的不動產(chǎn)，但是他卻將該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，若該受讓人取得該不動產(chǎn)時出于善意并且支付合理對價，則受讓人就依法即時取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)或者他物權(quán)。 (北京）
根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，不動產(chǎn)善意取得需要具備以下條件：
（一）財產(chǎn)出讓人對讓與財產(chǎn)無處分權(quán) (北京）
財產(chǎn)的處分權(quán)屬于財產(chǎn)所有人，因此其他人是不能處分該財產(chǎn)的，出讓人未經(jīng)所有人同意是不能擅自處分該財產(chǎn)的，而且必須是處分該財產(chǎn)時是無權(quán)處分。
（二）受讓人受讓該財產(chǎn)時是善意的 (北京）
財產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不適用善意取得。值得注意的是這里的善意的時間應(yīng)該僅限于受讓財產(chǎn)時，而不能要求受讓人一直是善意。何謂“善意”呢？一般認為，只要受讓人不具有惡意就推定其是善意的，即只要在受讓財產(chǎn)時不知道財產(chǎn)出讓人沒有處分權(quán)就推定其為善意。
（三）受讓人必須支付合理對價 (北京）
善意取得以有償取得為前提，不動產(chǎn)的善意取得同樣也要求受讓人支付合理的對價。首先是要求受讓人支付對價，即受讓人不能是無償獲得的，否則不適用善意取得。其次，支付的對價必須合理。在市場經(jīng)濟條件下，是否以合理的價格獲得財產(chǎn)也是衡量受讓該財產(chǎn)時是否為善意的重要標(biāo)準(zhǔn)。
（四）轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)必須經(jīng)過登記 (北京）
《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。 依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。也就是說絕大部分不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過登記才能生效，因此，不動產(chǎn)的善意取得同樣需要登記才能成立，沒有登記的不能成立善意取得。
上述的四個條件是成立不動產(chǎn)善意取得必須具備的，缺一不可，在判斷是否成立不動產(chǎn)善意取得是必須綜合考慮，不能遺漏任何一個條件。
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