季女士以房屋價(jià)格94萬(wàn)余元、附屬設(shè)施及裝修230萬(wàn)余元的價(jià)格，簽約將房子賣給姚女士，姚女士繳納了4萬(wàn)余元稅費(fèi)。事后，季女士稱裝修費(fèi)僅數(shù)萬(wàn)元，其余交易款涉嫌逃稅，擔(dān)心受牽連，起訴姚女士請(qǐng)求撤銷合同。這又是一起“陰陽(yáng)合同”引起的官司。
推薦閱讀：
逾期交房 可解除購(gòu)房合同
房產(chǎn)糾紛可以怎么解決?
房產(chǎn)證糾紛怎么處理
盡管新出臺(tái)的“京十五條”給出明確信號(hào)：有關(guān)部門根據(jù)市場(chǎng)情況，會(huì)及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，但一份份“陰陽(yáng)合同”還在繼續(xù)簽著，并無(wú)收斂跡象。
昨天，中介客服安先生，同時(shí)也是“陰陽(yáng)合同”的受害者，向記者分析了這種“頑疾”的種種隱患，也透露了它久治不愈的深層原因。
人人知道的秘密
二手房七八成是陰陽(yáng)合同
“陰陽(yáng)合同”具體是從哪年開始出現(xiàn)的，安先生沒(méi)仔細(xì)地探究過(guò)，從他2007年進(jìn)入公司起，就有這種現(xiàn)象，而且因?yàn)槠毡榇嬖?，在中介行業(yè)早已是公開的秘密。
何為“陰陽(yáng)合同”?就是同樣的一套房子，房主、中介、買家，三方先私下簽一份陰合同，上面的價(jià)格是實(shí)際成交價(jià);然后再向建委、稅務(wù)等政府部門提交一份陽(yáng)合同，這個(gè)價(jià)格往往都低于實(shí)際成交價(jià)，這么做的目的只有一個(gè)，就是為了避稅。
“二手房市場(chǎng)是完全的賣方市場(chǎng)，房主一般不承擔(dān)中介費(fèi)、稅費(fèi)等費(fèi)用，這些費(fèi)用均由買家在房?jī)r(jià)之外額外承擔(dān)，包括本該由房主承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅，負(fù)擔(dān)很重。這幾年，房?jī)r(jià)上漲又快，買家就希望少繳些稅，傾向于簽陰陽(yáng)合同;房主呢，對(duì)自己又沒(méi)什么損失，就‘睜一只眼閉一只眼’默認(rèn)了;中介呢，有生意上門，哪家中介公司都不會(huì)說(shuō)不的，而且有些中介為了促進(jìn)成交，還主動(dòng)為之，陰陽(yáng)合同就蔓延開了。”安先生分析說(shuō)。
目前，陰陽(yáng)合同占所有二手房成交的比例，各中介說(shuō)法不一，有中介給出的數(shù)字是70%，有中介給出的是80%，還有更高的，給出了90%的數(shù)字。
“隨便去問(wèn)一家中介，都會(huì)告訴你可以操作‘陰陽(yáng)合同’。”安先生說(shuō)。昨天下午，記者致電多家中介，果然均稱“沒(méi)問(wèn)題”，并表示操作很簡(jiǎn)單。
就是這樣一種人人皆知、操作簡(jiǎn)單的運(yùn)作，身為從業(yè)者的安先生卻栽了。2009年4月，安先生看中了西南二環(huán)一套128平方米的三居室，總價(jià)160萬(wàn)元，按他的預(yù)算，首付40萬(wàn)元，剩余120萬(wàn)元申請(qǐng)銀行貸款。但當(dāng)時(shí)這套房子的房主購(gòu)房未滿兩年，按規(guī)定，需要繳納房款差額的5.5%作為營(yíng)業(yè)稅，即5萬(wàn)元左右，還要繳納契稅、個(gè)稅等約10萬(wàn)元。安先生覺(jué)得有點(diǎn)兒舍不得。在得到房主同意后，三方私下簽一份明確實(shí)際成交價(jià)的陰合同后，還簽了一份陽(yáng)合同。在這份陽(yáng)合同中，房屋售價(jià)僅為60萬(wàn)元，比當(dāng)初房主買房時(shí)還低了10萬(wàn)元，其他為裝修款，以達(dá)到避稅的目的。讓安先生沒(méi)想到的是，在雙方簽訂合同后短短10天，這套房子報(bào)價(jià)就漲到了180萬(wàn)元，而且還有上升勢(shì)頭，房主就不想賣房子了，以合同有逃稅風(fēng)險(xiǎn)為由，起訴到法院，要求解除合同，最終法院判房主勝訴。
為了這場(chǎng)官司，安先生折騰了近一年，房子沒(méi)買成，還耽誤了他買其他房子的機(jī)會(huì)，雞飛蛋打。
風(fēng)險(xiǎn)買房人承擔(dān)
每年都有幾百人雞飛蛋打
有了這次經(jīng)歷，安先生對(duì)“陰陽(yáng)合同”是深惡痛絕。他對(duì)記者說(shuō)：“據(jù)我了解到的北京法院系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，每年都有幾百個(gè)像我一樣的倒霉蛋‘誕生’，都是由于陰陽(yáng)合同的泛濫造成的。”
除了個(gè)人的損失，國(guó)家也有很大損失。安先生給記者粗算了一筆賬。去年，北京二手房成交共19.65萬(wàn)套，以保守的陰陽(yáng)合同占70%的比例算，就有13萬(wàn)套。目前，北京每套房的實(shí)際平均價(jià)超過(guò)了200萬(wàn)元，平均稅率在5%以上，都取下限，這部分成交房源的稅收就應(yīng)在130億元。而去年每套房的平均網(wǎng)簽價(jià)只有60萬(wàn)元，按此計(jì)算，稅收僅為39億元，算下來(lái)，總避稅額達(dá)到93億元。
“這還都是按保守?cái)?shù)字算的，實(shí)際避稅額可能還要高于這個(gè)數(shù)字。比如去年我們公司成交的一套房，實(shí)際成交1000多萬(wàn)元，合同是按100多萬(wàn)元做的，整整差了10倍，單這一筆，就避稅幾十萬(wàn)元。”
作為樓市調(diào)控依據(jù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，也因陰陽(yáng)合同的存在而失真。去年，有人指出，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)通報(bào)的二手商品住宅均價(jià)和中介向媒體通報(bào)的價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。對(duì)此，市統(tǒng)計(jì)局解釋稱，數(shù)據(jù)“打架”，最主要的原因是“陰陽(yáng)合同”的存在。一些房地產(chǎn)中介公司提供給統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)中，實(shí)際交易價(jià)格較高，但做合同時(shí)故意把價(jià)格做得較低，導(dǎo)致官方數(shù)據(jù)與實(shí)際價(jià)格存在偏差。為此，統(tǒng)計(jì)部門還專門加大了對(duì)房屋銷售中介上報(bào)數(shù)據(jù)報(bào)表的抽查力度，明確對(duì)于虛報(bào)和瞞報(bào)房屋銷售價(jià)格的房屋銷售者，一經(jīng)查實(shí)，將依據(jù)《統(tǒng)計(jì)法》對(duì)造假者進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，最高處罰20萬(wàn)元。
