(一)目前針對農村房屋買賣合同的兩種觀點
1.農村房屋買賣合同無效論
這種觀點認為，依據房屋必須建立在土地之上這一物理現象，農村房屋買賣必然會涉及宅基地使用權的轉讓問題。開禁宅基地交易不過是滿足強勢群體的利益訴求，且在宅基地分配仍具有社會保障性質的情況下，貿然允許宅基地交易，將導致強勢群體對宅基地的兼并，大量失土農民由于生活無著成為流民，將會對社會秩序造成巨大沖擊。從法律規定看，《土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”國務院辦公廳1999 年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”，2004 年11 月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。因此宅基地的轉讓是違法行為，涉及宅基地轉讓的農村房屋買賣合同當然是無效合同。
2.農村房屋買賣合同有效論
這種觀點認為，判斷農村房屋買賣合同的效力，應當以《合同法》規定的有效要件為標準，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國《合同法》第52 條規定違反法律、行政法規的合同無效。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》第4條進一步規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》并不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。且《土地管理法》第63 條是為維持農業用地的數量，保證農民的生存之本和糧食供應而規定，宅基地本就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，所以將該條適用于宅基地是不妥的。
(二)農村房屋買賣合同的司法實踐
目前由于征地拆遷造成出賣人反悔，爭奪拆遷補償款的情況也比較多。在當前的審判實踐中，由于對農村房屋買賣合同的性質沒有明確的法律規定，理論上也無權威定論，造成了司法實踐中認定此類合同有效和無效的判決均存在。如浙江溫州法院系統認為農村房屋買賣合同只要不存在合同法規定的無效情形即為有效，而筆者所在的江蘇啟東法院采信的是合同無效論，只是在具體處理案件時采取了“無效合同，有效處理”的辦法，對出賣人要求返還房屋的訴訟請求不予支持。
