日前，北京市一中院進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)研顯示，在該院近期審理的房屋買賣合同糾紛案件中，買房人違約的案件量明顯增多，其中不乏炒房客因房產(chǎn)新政頒布后炒房風(fēng)險(xiǎn)增大，不愿繼續(xù)履行合同。北京市一中院最近審結(jié)了一起具有代表性的案件。
推薦閱讀：
逾期交房 可解除購房合同
房產(chǎn)糾紛可以怎么解決?
房產(chǎn)證糾紛怎么處理
案例
李先生在北京海淀區(qū)附近有一套60平方米的房屋要出售，其通過某房產(chǎn)中介與魏某簽訂房屋買賣合同，約定房屋成交價(jià)為150萬元，魏某應(yīng)在簽訂合同時(shí)支付定金、房款90萬元;雙方于簽訂合同2個(gè)月內(nèi)辦理房產(chǎn)公證手續(xù)，魏某于公證當(dāng)日支付剩余房款60萬元后，李先生將房屋及房產(chǎn)證、公證書原件交付給魏某，所有稅費(fèi)由魏某承擔(dān)。
合同簽訂后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90萬元。之后，雙方通過某房產(chǎn)中介共同到公證處辦理委托公證，但后來雙方就委托公證未能達(dá)成一致意見，未辦理公證手續(xù)。
李先生訴至法院要求魏某繼續(xù)履行合同，支付剩余房款。魏某則反訴要求李先生限期出具合法并能實(shí)現(xiàn)合同目的的公證委托書。
審判
法院經(jīng)審理認(rèn)為，李先生與魏某所簽合同雖約定雙方于簽訂合同后2個(gè)月內(nèi)辦理公證手續(xù)，但因約定不明，雙方對(duì)公證的具體內(nèi)容產(chǎn)生分歧，導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行。魏某與李先生簽訂房屋買賣合同的目的，在于通過買賣行為在雙方之間完成房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，并非通過買賣合同完成委托公證，是否進(jìn)行委托公證并不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。因此，在合同未明確約定公證委托具體事項(xiàng)的前提下，魏某要求李先生出具合法并能實(shí)現(xiàn)合同目的的公證委托書的請(qǐng)求缺乏依據(jù)。因雙方均同意繼續(xù)履行合同并辦理房屋過戶手續(xù)，故魏某應(yīng)在雙方自行辦理過戶手續(xù)后，將剩余房款支付給李先生。最終，法院判決雙方繼續(xù)履行合同。
分析
本案看似一起簡(jiǎn)單的房屋買賣合同糾紛案件，實(shí)則背后隱藏著炒房客以買房自用之名投機(jī)炒房的玄機(jī)。為規(guī)避買賣房屋的相關(guān)稅費(fèi)，降低轉(zhuǎn)賣成本，職業(yè)炒房客購房時(shí)一般不辦理過戶手續(xù)，而是在簽訂植入特別條款的買賣合同后，找出各種理由，要求業(yè)主到公證處辦理房屋所有權(quán)和房屋買賣過戶等事項(xiàng)的委托公證書，如果這時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)不愿履行合同，炒房客便會(huì)要求業(yè)主賠償違約金。
法院經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此類案件有一些共通之處，炒房客與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時(shí)，合同中往往含有公證條款，目的在于從業(yè)主處取得該房屋出售、過戶等相關(guān)事項(xiàng)的代理權(quán)，從而在下次買賣中，將房屋從該業(yè)主名下直接過戶給新的買房人，以此達(dá)到獲取更多差價(jià)的目的。公證條款往往先進(jìn)行模糊約定，從而不至業(yè)主在簽訂合同時(shí)生疑拒簽。表面看，炒房客是為買房自住，且按合同約定實(shí)際支付大部分甚至全部房款，但這只是騙取業(yè)主信任的一個(gè)步驟。合同履行過程中，炒房客一般會(huì)找出一些理由，比如聲稱買房實(shí)際由其父母出資，房產(chǎn)證可能要寫父母名字，可先將辦理買賣過戶等事宜委托給炒房客本人辦理，以此作為業(yè)主辦理房屋過戶手續(xù)的替代方式，從而為自己留下炒房的活動(dòng)空間。
有的業(yè)主沒有識(shí)別出炒房客的“陰謀”而徑直配合其辦理公證手續(xù)，有的業(yè)主雖有顧忌，但擔(dān)心自己違約，且認(rèn)為炒房客已支付價(jià)款，最終往往無奈地予以配合。本案中，李先生在簽訂房屋買賣合同時(shí)沒有注意到公證條款，當(dāng)魏某要求按照其提供的公證范本辦理委托公證手續(xù)時(shí)，李先生發(fā)現(xiàn)魏某有炒房的嫌疑，但為了繼續(xù)履行合同而不至違約，李先生希望僅將公證授權(quán)范圍限制為辦理過戶，不能包含買賣和網(wǎng)簽等事項(xiàng)，遭魏某拒絕。因具體的公證內(nèi)容未在買賣合同中明確，使李先生陷入進(jìn)退兩難的被動(dòng)境地。
