案例一：戴某訴蘇州某國(guó)際公司房屋買(mǎi)賣(mài)預(yù)約合同定金糾紛案
2004年4月18日，原告戴某與被告江蘇省蘇州市蘇州工業(yè)園區(qū)某國(guó)際城市發(fā)展有限公司簽訂《都市花園天域住宅定購(gòu)協(xié)議》一份。約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告住宅一套;簽約時(shí)交納定金50000元，若原告在規(guī)定簽約日之前放棄物業(yè)購(gòu)買(mǎi)權(quán)或者到期不簽約，定金不予退還，若被告在規(guī)定簽約之日前將該房屋賣(mài)于他人，則雙倍返還定金。當(dāng)日，原告交納50000元定金，被告通知原告于2004年4月25日簽訂商品房預(yù)售合同。4月25日原告到被告處洽談，但未能簽定預(yù)售合同。5月7日，原告在被告處以書(shū)面方式提出：“要求所購(gòu)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房一致，并需刪除預(yù)售合同中‘樣板房?jī)H供參考、某國(guó)際保留最終解釋權(quán)’等條款，被告不能給予明確答復(fù)，需另?yè)袢蘸灱s。”被告銷售人員在該書(shū)面材料上寫(xiě)明“該客戶意見(jiàn)已收到。”5月9日，被告通知，因原告未在4月25日到被告處簽訂預(yù)售合同，已違反定購(gòu)協(xié)議，所交定金予以沒(méi)收。雙方交涉未果，原告以被告另售他人為由提起訴訟，請(qǐng)求雙倍返還定金。訴訟中，雙方對(duì)4月25日未能簽約的原因說(shuō)法不一：原告稱，買(mǎi)房是家庭大事，要等丈夫5月7日從香港回來(lái)后再簽，被告同意延期，當(dāng)日也未出示合同文本，簽約活動(dòng)也被取消，因此不存在違約;被告則稱，原告當(dāng)日試圖壓低房?jī)r(jià)，無(wú)論是壓價(jià)格還是要求延期，都是變更定購(gòu)協(xié)議中的已確定內(nèi)容，屬于到期不簽約。
一審法院認(rèn)為：按照定購(gòu)協(xié)議，雙方當(dāng)事人承諾4月25日簽訂商品房預(yù)售合同，定金是履行這一承諾的擔(dān)保。原告應(yīng)當(dāng)在4月25日到被告處協(xié)商簽訂商品房預(yù)售合同。被告否認(rèn)原告有訂約行為，原告不能證明其當(dāng)日實(shí)踐了簽訂合同的承諾，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，既無(wú)權(quán)要求返還定金，更不得要求雙倍返還，故駁回原告訴訟請(qǐng)求。原告不服而提起上訴。二審法院認(rèn)為：定購(gòu)協(xié)議系相對(duì)于正式預(yù)售合是本約合同的預(yù)約合同，其作用及意義在于促使當(dāng)事人公平、誠(chéng)信磋商，以達(dá)成正式、完備的本約。在無(wú)悖于公平原則情況下磋商不成，或因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因未能訂立本約，則不存在違約，預(yù)約合同相應(yīng)解除，如附定金擔(dān)保的，已付定金應(yīng)予返還。本案雙方當(dāng)事人于4月25日、5月7日進(jìn)行商品房預(yù)售合同的訂約磋商但未達(dá)成一致，一方當(dāng)事人主張對(duì)方違反預(yù)約合同以至訂約不成的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任，但雙方均無(wú)證據(jù)證實(shí)因?qū)Ψ竭`反預(yù)約。雙方當(dāng)事人均履行了訂約行為，對(duì)本約訂約不成的原因，雙方都不能舉證，應(yīng)合理推定為磋商不成。故二審法院判決：撤銷一審判決;被上訴人于判決生效后三日內(nèi)返還上訴人定金50000元。(人民法院公報(bào)2006年卷第8期)
二、顏呈靈訴蔡婀娜房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
2005年9月4日，原告顏呈靈欲購(gòu)買(mǎi)被告蔡婀娜房產(chǎn)一棟，雙方商定房?jī)r(jià)為41萬(wàn)元。當(dāng)日，原告支付定金5萬(wàn)元，被告收據(jù)載明“茲收到顏呈靈先生的購(gòu)房款人民幣定金伍萬(wàn)元。……房產(chǎn)一棟以人民幣肆拾壹萬(wàn)正轉(zhuǎn)讓給顏呈靈先生、待定立字據(jù)后、即日把余額房款人民幣叁拾陸萬(wàn)應(yīng)即日付清。我當(dāng)把房屋產(chǎn)權(quán)證二本付出”。事后，被告曾兩次通知原告之妻要求原告購(gòu)房，原告之妻表示不再購(gòu)買(mǎi)。2005年10月26日，原告將單方草擬的房屋買(mǎi)賣(mài)合同1份郵遞于被告。2005年10月28日，被告采用函件形式告知原告，其不接受原告單方草擬的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。函件載明：“關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)應(yīng)在雙方當(dāng)事人當(dāng)面協(xié)商簽訂方生法律效力。你單方草擬的房屋合同書(shū)所列的條款我不能接受。至于你要求10月29日雙方簽訂該房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)我同意，按2005年9月4日我們雙方的約定，我蔡婀娜收到你定金伍萬(wàn)元整，收據(jù)已詳細(xì)說(shuō)明清楚該房屋交割過(guò)程，限你10月31日為止，逾期不來(lái)視你單方違約，沒(méi)收定金伍萬(wàn)元整”。原告于2005年10月31日提起訴訟，請(qǐng)求被告返還購(gòu)房款5萬(wàn)元。
一審法院認(rèn)為：房屋買(mǎi)賣(mài)合同尚處于磋商階段，因分歧較大沒(méi)有達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同。定金是擔(dān)保合同的一種，只能是依附主合同而存在，本案作為主合同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同尚未成立，也就不存在定金問(wèn)題，原告交付的50000元只能認(rèn)定為欲購(gòu)房屋的預(yù)付款。被告在房屋買(mǎi)賣(mài)合同尚未成立之時(shí)，以原告單方違約為由扣留購(gòu)房預(yù)付款，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予返還，原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。被告不服提起上訴。二審法院認(rèn)為：當(dāng)事人在2005年9月4日達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)意向，但尚未簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，上訴人先行收取的定金屬于立約定金。此后，被上訴人之妻兩次在表示不再購(gòu)買(mǎi)該房屋;被上訴人寄出《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》雖然表明仍愿意購(gòu)買(mǎi)該房屋，但該合同系單方草擬，且部分條款內(nèi)容明顯違反了2005年9月4日交付定金時(shí)的雙方約定。上訴人在復(fù)函中仍表示同意按照雙方原先約定簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并限期至2005年10月31日，但被上訴人仍沒(méi)有與上訴人簽訂合同，而是選擇起訴。被上訴人作為給付定金一方拒絕簽訂主合同，無(wú)權(quán)要求收受定金的一方返還定金，故判決：撤銷一審判決;駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。(人民法院案例選第57期)
邢律師評(píng)析：
房屋買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立，定金如何處理?協(xié)商未果，交付方提起訴訟。此處涉及的法律問(wèn)題有：1、定金性質(zhì)與作用;2、適用定金罰則的條件;3、如何理解“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。
認(rèn)購(gòu)協(xié)議與房屋買(mǎi)賣(mài)合同是預(yù)約與本約關(guān)系，預(yù)約合同當(dāng)事人負(fù)有就訂立本約進(jìn)行磋商，以最大誠(chéng)信促使本約締結(jié)的義務(wù)。認(rèn)購(gòu)協(xié)議訂立之同時(shí)，買(mǎi)方通常交付一定數(shù)額定金。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛司法解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”。筆者認(rèn)為：定金從屬于認(rèn)購(gòu)協(xié)議，性質(zhì)屬于違約定金，一方違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議，如不在約定時(shí)限內(nèi)到約定地點(diǎn)磋商、擅自改變已決條款、違背誠(chéng)信原則進(jìn)行惡意磋商等導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂的，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。上述兩份生效判決均認(rèn)定定購(gòu)協(xié)議和購(gòu)房意向合法有效，當(dāng)事人負(fù)有在約定日期就訂立買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行磋商的義務(wù)。但案例二中的買(mǎi)方交付定金后，兩次表示不再購(gòu)買(mǎi)房屋，單方制定的買(mǎi)賣(mài)合同擅自改變交付定金時(shí)的已商定內(nèi)容，且在賣(mài)方通知的日期內(nèi)拒絕磋商和訂立合同，因其原因造成未能簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同，故適用定金罰則。
