案情簡(jiǎn)介：
2007年3月24日，原告王XX與被告楊X簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定被告以505萬(wàn)元介個(gè)將其名下水榭花都一套房產(chǎn)賣(mài)給原告，原告先交付定金30萬(wàn)元，并約定被告知悉房產(chǎn)證辦妥后立即通知原告，原告接到通知15日內(nèi)支付首期款，雙方共同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。并特別約定，無(wú)論房產(chǎn)價(jià)格漲跌，雙方均不得以此為由要求解除合同或變更價(jià)格。原告依約交付定金30萬(wàn)元。同年5月，被告取得房產(chǎn)證。因房屋價(jià)格上漲，被告要求原告按市場(chǎng)價(jià)支付房款，否則就解除合同。后經(jīng)原告多次催告，被告拒絕履行合同。2007年6月11日，被告向原告發(fā)出解除《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》通知。原告遂訴至法院，要求被告繼續(xù)履行合同。
被告答辯稱(chēng)，《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》系預(yù)約合同，不能適用強(qiáng)制履行;雙方約定將來(lái)簽訂《深圳市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)》時(shí)價(jià)格為2226714元，而不是505萬(wàn)元，因規(guī)避?chē)?guó)家法律規(guī)定而無(wú)效;30萬(wàn)元定金性質(zhì)為解約定金，被告有權(quán)雙倍返還而解除合同。
法院經(jīng)審理，作出(2007)深福法民三初字第1838號(hào)民事判決書(shū)，認(rèn)定《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》有效，判決被告繼續(xù)履行合同。被告未上訴，判決生效。
原告代理律師分析：
被告的上述答辯意見(jiàn)所涉及的問(wèn)題在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中是常見(jiàn)的、典型的，也是房地產(chǎn)法律實(shí)踐中非常重要的問(wèn)題。
第一，預(yù)約合同能否適用強(qiáng)制履行問(wèn)題
預(yù)約合同是與本約合同相對(duì)而言的，是指雙方為了將來(lái)簽訂一份合同而簽訂的意向，目的是固定雙方交易機(jī)會(huì)，約束雙方將來(lái)在條件成熟時(shí)簽訂本約。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)合同、協(xié)議等均是預(yù)約合同，而在房產(chǎn)管理部門(mén)處簽訂的合同(如《深圳市房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)》)是本約合同。當(dāng)預(yù)約合同僅具有訂立本約的意向時(shí)，當(dāng)事人僅具有依誠(chéng)信原則談判的義務(wù)，而沒(méi)有必須達(dá)成本約的義務(wù)，法律并不能強(qiáng)制當(dāng)事人簽訂一份合同。但是，當(dāng)預(yù)約合同條款已經(jīng)十分明確具體時(shí)，表明當(dāng)事人愿意接受合同條款的約束，并以此內(nèi)容簽訂本約。這樣的預(yù)約合同內(nèi)容實(shí)與本約無(wú)異，當(dāng)事人當(dāng)然應(yīng)當(dāng)履行，法律強(qiáng)制當(dāng)事人履行也有利于維護(hù)交易公平，否則有違誠(chéng)信原則。依照《合同法》第110條的規(guī)定，不適合強(qiáng)制履行的情形有三種：一是法律上或者事實(shí)上不能履行;二是債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過(guò)高;三是債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。除此而外的非金錢(qián)債務(wù)均可要求強(qiáng)制履行，有明確具體條款的預(yù)約合同自也屬于可以強(qiáng)制履行的范圍。
第二，所謂“寫(xiě)回原價(jià)”問(wèn)題
在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，有的當(dāng)事人在簽訂一份真實(shí)合同后，為了規(guī)避稅收法律，在提交給房產(chǎn)管理部門(mén)的合同上填寫(xiě)一個(gè)不真實(shí)的價(jià)格，一般都按原來(lái)房產(chǎn)證上所注明的價(jià)格填寫(xiě)。這就是所謂的“寫(xiě)回原價(jià)”，也稱(chēng)之為“陰陽(yáng)合同”。這在房產(chǎn)交易市場(chǎng)上已經(jīng)成為比較普遍的做法。有意圖毀約者，往往也會(huì)以此為由主張合同無(wú)效。毫無(wú)疑問(wèn)，當(dāng)當(dāng)事人間發(fā)生糾紛，將該情況暴露于公堂之上時(shí)，法律必然會(huì)對(duì)此進(jìn)行否定性評(píng)價(jià)。但是，是否存在這樣的問(wèn)題就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)合同的無(wú)效?我國(guó)合同法規(guī)定，當(dāng)合同中某一條款無(wú)效時(shí)，并不影響合同的其他條款，其他條款仍然有效。據(jù)此，則本案雙方約定將來(lái)簽訂現(xiàn)售合同時(shí)的價(jià)格自不應(yīng)得到法院的支持，應(yīng)按505萬(wàn)元價(jià)格履行，而整個(gè)合同也不會(huì)因?yàn)樵摋l款而無(wú)效，雙方仍應(yīng)繼續(xù)履行。
第三，定金性質(zhì)的認(rèn)定問(wèn)題
我國(guó)法律雖然規(guī)定了定金制度，但是沒(méi)有對(duì)定金的性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定。學(xué)術(shù)理論認(rèn)為，定金包括立約定金、解約定金、成約定金、違約定金等。立約定金是指雙方約定一方交付定金后，雙方再經(jīng)磋商訂立合同的定金，實(shí)踐中所謂“誠(chéng)意金”一般就是指此。解約定金是指雙方約定任何一方均可解除合同的代價(jià)，即交付定金方解約不得要求返還，接受定金方解約須雙倍返還。成約定金是指雙方約定所簽訂的合同以定金交付為合同成立條件的定金。而違約定金是指一方違約須承擔(dān)定金罰則的先付款項(xiàng)。學(xué)術(shù)觀點(diǎn)及司法實(shí)踐一致認(rèn)為，我國(guó)法律規(guī)定的定金在合同沒(méi)有特別約定的情況下屬于違約定金。本案合同經(jīng)雙方簽字已經(jīng)成立并生效，也沒(méi)有對(duì)定金性質(zhì)特別約定，因此屬于違約定金。即守約方可以請(qǐng)求違約方按定金罰則承擔(dān)違約責(zé)任。但是，這一請(qǐng)求權(quán)屬于守約方的權(quán)利，依據(jù)法律規(guī)定，守約方可以選擇請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行合同，也可以選擇解除合同并請(qǐng)求違約方支付違約金或按定金罰則承擔(dān)責(zé)任。違約方?jīng)]有權(quán)利主動(dòng)選擇適用定金罰則而解除合同。故本案被告要求返還30萬(wàn)元定金解除合同的主張自不能得到法院的支持。
