因優(yōu)先購買權發(fā)生的糾紛如何處理
在房屋買賣中，買賣雙方沒有爭議，但是，由于在雙方買賣之前有第三人或者是由于是該房產的共有人或者是正在承租該房產，這些人在一定情況下依雙方的約定或者依法律的規(guī)定，在產權人出賣該房時，享有同等條件下的優(yōu)先于他人購買的權利。稱之為優(yōu)先購買權，簡稱先買權。
1、約定先買權案件的處理。在有些情況下，房屋的產權人與租賃方約定在該房屋出賣時，承租人有優(yōu)先購買權。如果因此而發(fā)生糾紛，在同等條件下，應該支持承租人的先買權。但是，應當注意，如果房屋的產權人將產權作了抵押，承租人在購買房屋時，必須取得抵押權人的同意。如果抵押權人不同意，則這種優(yōu)先購買權不得行使。
2、法定先買權案件的處理。法定先買權不是雙方約定的，而是基于法律的規(guī)定而產生的。即只要雙方有一定的關系如共有或者雙方有承租關系。在這種情況下，一旦產權人要出賣房屋，承租人或者共有人就產生了在同等條件下的先買權。如1997年9月10日馬某與某公司簽訂了承租其103號房屋的合同，雙方約定租期5年，租金7萬余元。合同簽訂后雙方交付了房屋和租金。1998年2月某公司又與第三人簽訂了商品房銷售合同，以360000萬價格將該房出賣，第三人在交付房款后于同年9月辦理了私人房產證。馬某知道后向法院起訴申請宣告某公司與第三人的買賣合同無效并準許自己有優(yōu)先購買權。法院經審理認為，國務院《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋須提前三個月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權。”在此案中某公司沒有證據(jù)證明曾經提前三個月通知承租人，因此，某公司和第三人的買賣合同無效，其買賣行為應予撤銷。馬某在同等條件下享有優(yōu)先購買權。
3、正確認定優(yōu)先購買權的“同等條件”。所謂“同等條件”是指雙方簽訂買賣合同所約定購買房屋的主要條件。應該包括價款數(shù)額、價款交付時間、交付次數(shù)、交付方式。價款數(shù)額好比較，看誰出價格高即可。但在相同價格情況下，是一次性交款還是分期交款；是在短期內交款還是需要較長時間；是交現(xiàn)金還是以物易物，或一部分現(xiàn)金一部分物品都有不同的作用。在這些情況下何為同等條件，即有出賣人的理解又有普通大眾的理解，應該加以綜合判斷。比如產權人賣房時買房人出10000元，并約定一次性付款，那么，承租人也必須出價10000元，且一次性付款才能獲得優(yōu)先購買權，如承租人不能一次性付款，那么你即使出11000元也不能算同等條件。如果買房人約定分期付款，優(yōu)先購買權人也可以分期付款但如產權人要求優(yōu)先權人提供擔保，應該認為是適當?shù)摹Ｒ驗椋a權人同意購房人分期付款是基于其信用。如果，對優(yōu)先權人的信用有異議，令其提供擔保應該認為合理合法。因為人之間的信用度和產權人對你的信任度是不同的。此外，同等條件還包括購買人對產權人的從給付義務。如購買人在購買時還約定辦理房契的費用由購買人承擔，那么優(yōu)先權人也應該同意承擔此費用才算是同等條件。還有的購買人在約定購買房產時，從互利互惠的角度出發(fā)還自愿優(yōu)惠賣給產權人需要的生產機器，而優(yōu)先權人不能提供此條件，不能視為同等條件。但優(yōu)先權人如能補充購買人購買此種機器的差價，并保證質量，應視為同等條件。
4、準確掌握優(yōu)先權行使的時間。優(yōu)先權應該在一定時間內行使。因為如果不在一定時間內行使，會使他人的買賣關系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，不利于社會經濟秩序的穩(wěn)定。因此，產權人在出賣房屋時應該通知優(yōu)先權人，優(yōu)先權人在接到通知后應該在一定時間內做出是否行使優(yōu)先權的表示。這個一定時間多長？我國法律沒有明確的規(guī)定。有人主張可以以15日為限，似可以采納。但有的產權人不對優(yōu)先人通知，優(yōu)先人應該在什么期限內行使該權利呢？對此，目前也沒有明確規(guī)定。對此是否可以分兩種情況，一種是從優(yōu)先權人知道時算，如產權人已經明確告之已經將房賣與他人或者購買人明確告之自己已經購買了該房。這種情況可以以15日為限，即從知道后第二天算起15日行使優(yōu)先權，向對方提出請求或向法院提出起訴。第二種情況為不知道的，似可以以一年為限，即從產權人與購買人訂立有效買賣合同之日起計算。在此一年之內，優(yōu)先權人可以行使優(yōu)先權，否則，優(yōu)先權即歸于消滅。
