摘要：目前，房屋租賃管理部門根據(jù)相關(guān)法規(guī)和稅務(wù)部門的委托，對房屋租賃征收租賃管理費，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。租賃管理費和房屋租賃稅都是以租金為基礎(chǔ)，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)組織征收。
房屋租賃稅征收
一、房屋租金收入的認定
(1)房屋租金收入的認定原則
房屋租金收入的認定是房屋租賃稅費計征的核心問題。房屋租金收入的認定主要有兩個原則：一是合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則，二是核定租金原則。
①合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則
《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第十五條規(guī)定：“稅務(wù)部門和區(qū)主管機關(guān)征收有關(guān)稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導(dǎo)租金作為計算基數(shù);租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時，以合同約定的租金為計算基數(shù)”。
②核定租金收入原則
以寶安區(qū)為例，《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費征收管理暫行辦法》把寶安區(qū)私人房屋分為居民自建房和居民非自建房、集資房三類進行分類管理。居民非自建房、集資房采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入。除對需要按實際租金收入開具發(fā)票的居民自建出租房按合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式確定租金收入。這種采用核定方式認定的租金稱為核定租金。
(2)居民自建房租金收入核定的方法和程序
①核定租金收入的計算公式
核定租金收入=住宅租金收入+商業(yè)租金收入
住宅租金收入=可出租住宅面積×住宅指導(dǎo)租金×住宅出租率
商業(yè)租金收入=商鋪面積×商業(yè)指導(dǎo)租金×商鋪出租率
可出租住宅面積=(整棟房屋層數(shù)—業(yè)主自用層數(shù))×每層平均建筑面積
商鋪面積=商鋪租賃雙方合同約定實際面積
該房屋所屬區(qū)域已出租房屋面積
出租率= ×100%
該房屋所屬區(qū)域可出租房屋面積
居民自建房建筑面積是征收稅費的計算依據(jù)。居民自建房稅費征收以棟為單位計算總建筑面積。如房地產(chǎn)權(quán)利證書或者有效材料表明同一棟樓房的合法所有權(quán)或使用權(quán)分屬兩位或兩位以上業(yè)主的，可對業(yè)主分別計算總建筑面積。
住宅指導(dǎo)租金和商業(yè)指導(dǎo)租金為市租賃管理辦每年度公布的房屋租賃指導(dǎo)租金，特殊情況下也可采用租賃管理所上報區(qū)、市租賃管理辦批準(zhǔn)的指導(dǎo)租金。
住宅出租率和商鋪出租率為該房屋所屬區(qū)域的已出租房屋面積占可出租房屋面積的比例。
應(yīng)繳房屋租賃管理費=核定租金收入×租賃管理費率
②核定租金收入的方法和程序
a、申報登記。凡是本轄區(qū)范圍內(nèi)的居民自建房屋，無論出租與否，一律如實登記，納入管理的范圍。
b、核定出租率。每年初，由租賃管理所和稅務(wù)所組織成立聯(lián)合審定小組，在分片選點的基礎(chǔ)上，對各片區(qū)房屋出租情況進行典型調(diào)查，審核確定出租比率，并以報表形式報區(qū)租賃管理辦和區(qū)地稅局備案。
c、核實出租面積。由代征人員實地察看自建房總層數(shù)、業(yè)主自用層數(shù)和每層平均建筑面積及商鋪面積，登記《私人出租屋稅費核定審批表》，由租賃管理站初審核實各棟樓可出租房屋總建筑面積后，上報租賃管理所審定。
d、確定租賃面積、計算租金收入。租賃管理所收集整理管理站上報的《私人出租屋稅費核定審批表》，計算填寫租金收入等相關(guān)內(nèi)容。核定租金的有關(guān)情況以報表形式報區(qū)租賃管理辦和稅務(wù)所備案。稅務(wù)所若有異議，應(yīng)及時進行調(diào)查核實，并將修改意見回復(fù)租賃管理所，由租賃管理所重新核定租金收入。
e、文書送達。租賃管理所根據(jù)審核通過的《私人出租屋稅費核定審批表》，制作《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》發(fā)還管理站，由管理員送達業(yè)主。業(yè)主按《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》的內(nèi)容到所屬管理站(所)繳納稅費。
f、租金調(diào)整。業(yè)主如對核定的租金收入有異議，可在收到《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》的5日內(nèi)，向租賃管理所提出復(fù)核書面申請。租賃管理所應(yīng)及時給予答復(fù)。對不予調(diào)整的進行解釋說明;對需要調(diào)整的及時組織復(fù)核、重新核定，并收回原送達的《私人房屋租賃繳納稅費登記卡》作廢。
g、檢查復(fù)核。每年由區(qū)地方稅務(wù)局和區(qū)房屋租賃管理辦公室抽調(diào)人員組成聯(lián)合檢查復(fù)核小組，采取不定期方式，對年內(nèi)各租賃管理所核定租金情況進行檢查復(fù)核，檢查結(jié)果在兩個系統(tǒng)內(nèi)進行通報。
h、申報停租或變更。對已實行“核定租金”方式管理的出租屋，原則上不再受理停租或變更。特殊情況下需要申報停租或變更的，業(yè)主必須提出書面申請，報管理站、租賃管理所、區(qū)租賃管理辦逐級調(diào)查核實后，以報表形式向稅務(wù)機關(guān)備案。
