基本案情：
老張退休后將自己的房子出租出去，做起了房東。小劉是個北漂的白領(lǐng)，帶著老婆和上幼兒園的兒子四處租房居住。2011年，老張與小劉簽訂了為期一年的租賃合同，小劉承租老張的房屋，月租金為3000元。租期之內(nèi)，小劉與老張相處十分愉快。
可租期屆滿之時(shí)，雙方卻因3000元的押金產(chǎn)生了激烈的爭吵。
老張?zhí)岢鰞蓚€問題。第一是向小劉交房時(shí)房屋的墻壁是新粉刷，等小劉退房時(shí)，墻壁已經(jīng)被小劉弄臟，有一處墻壁甚至留有小劉兒子的涂鴉。老張認(rèn)為應(yīng)重新粉刷墻壁，費(fèi)用應(yīng)自押金中扣除；第二，老張主張小劉弄壞了廚房的抽油煙機(jī)，現(xiàn)在抽油煙機(jī)噪聲非常大，沒法正常使用，應(yīng)自押金中扣除維修抽油煙機(jī)的費(fèi)用。小劉卻說，老張的房子常年對外出租，墻壁本來就是臟的，抽油煙機(jī)只是老舊磨損了。因此押金應(yīng)該全額退還。
雙方爭執(zhí)不下，只得訴至法院。老張的證據(jù)只有小劉退房時(shí)的房屋照片以及對廚房抽油煙機(jī)的錄像。
誰主張誰舉證是基本的證據(jù)規(guī)則。而老張的證據(jù)只能顯示退房當(dāng)時(shí)的墻壁狀況，無法對比墻壁小劉租住前后的差異，也就無法證明小劉弄臟了墻壁；老張的錄像亦無法證明抽油煙機(jī)存在何種損壞以及損壞是否因小劉使用不當(dāng)所致。最終，雙方經(jīng)法院調(diào)解，達(dá)成了和解，老張退還小劉押金2000元。
律師分析：
租期結(jié)束后的押金退還涉及到房屋驗(yàn)收及費(fèi)用結(jié)算，對水電費(fèi)是否存在拖欠、“污損”是否屬于正常折舊、設(shè)備損壞是否使用不當(dāng)所致等問題，出租人與承租人常存在較大分歧。
面對這樣的問題，建議雙方在簽訂書面合同時(shí)，對特殊的房屋狀況應(yīng)進(jìn)行明確的標(biāo)記，如可在合同附件中的設(shè)施設(shè)備清單中標(biāo)明墻壁是否新刷，設(shè)備是否新購或者是否存在較大噪音等情況，較難描述的也可以打印出照片雙方簽字確認(rèn)。
同時(shí)，在合同履行中，房東一方也應(yīng)當(dāng)對合理折舊保持應(yīng)有的寬容，合理限度內(nèi)的房屋及設(shè)備折舊不能作為扣減押金的理由，只有因承租人使用不當(dāng)造成的損害才是承租人的賠償范圍。再者，為了維護(hù)自身權(quán)益，房東應(yīng)積極做好設(shè)備的日常維護(hù)、維修，一者可以延長使用壽命，二者如果發(fā)現(xiàn)人為損壞也可以及時(shí)檢修、處理。
在返還押金的訴訟中，出租人應(yīng)先證明扣減押金具有合法依據(jù)，承租人只需針對出租人的證據(jù)提交反證。而實(shí)踐中某些中介公司以克扣押金為慣例，在沒有憑據(jù)的情況下，隨意提出幾個理由即克扣押金，給承租人造成了不應(yīng)有的損失。
