滬律網網友咨詢：
房租是按年交費，第一年期間房主發現我用房子辦了公寓，大怒之后，不了了之。 第一年到期前一個月與其協商，達成一致：房主同意續租，但房租費用提高。第二年初我給房子作了裝修，但剛住兩個月房主即讓我搬出房子。 (合同規定：雙方不得擅自終止合同，終止合同時應得他方同意并賠償他方一個月租金額) 期間，此房主通過社會流氓，強迫我退房，我搬出房子之前，房主答應支付裝修費用和賠償一月租金給我，由于我的疏忽，未立字據，房主只是口頭答應，我搬出房子之后，聲稱我違約辦公寓，拒不兌現！ 現在，我剛剛住兩個月，其余十個月的房費還在他手里。 他是學校的講師，此住房是學校的房子，更可氣的是，現在此房主已強行將房子換鎖，請問，我能要出多少錢來？我需要起訴嗎？
陜西西安董春紅律師回復：
一、就所談情況，你擅自變更房屋使用用途后，房主并沒有主張解除合同，并同意續租且收取了房租，其行為表明以同意變更合同。因此，房主以你擅自變更房屋用途而解除合同的理由不能成立。
二、你裝修房屋是否得到房主同意？根據《合同法》相關規定，承租人變更房屋的結構、進行房屋的重大裝修應當征得房主同意，未經同意，出租人可以解除合同。具體情況，因你所談不明確，因此尚不能判斷你是否存在違約。若裝修經過同意，則房主單方解除合同沒有事實依據，你可以要求對方返還剩余租期的租金并要求支付違約金，違約金不足以彌補損失的，還可以要求賠償損失。
