【案情】
2008年9月，王某在選購(gòu)一套二手房時(shí)，房屋所有人邵某告知該房屋已經(jīng)由羅某承租，租賃期限尚有五個(gè)多月。王某認(rèn)為價(jià)格合適有購(gòu)買(mǎi)價(jià)值，即要求邵某通知羅某買(mǎi)賣(mài)此房一事，邵某按照王某的意思通知了羅某。2008年11月，王某與邵某簽訂了合同并辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，隨后，王某要求羅某限期搬離此房屋，在羅某不同意的情況下，王某強(qiáng)行將羅某的東西從此房搬出。羅某要求繼續(xù)租用此房屋，遂起訴至法院。
【調(diào)解】
法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋前所有人邵某與王某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同且已辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，并通知了羅某，羅某并不想以同等條件購(gòu)買(mǎi)此房，那么該買(mǎi)賣(mài)對(duì)羅某發(fā)生效力。但“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，此時(shí)王某并沒(méi)有權(quán)利要求羅某搬離此房，其不能以其已成為此房的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在，只有當(dāng)租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)，王某方才可以行使完整所有權(quán)。法院經(jīng)向雙方釋明法律后主持雙方調(diào)解，王某當(dāng)庭向羅某賠禮道歉，且房屋前所有人邵某同意為羅某提供條件差不多的房屋一套供其使用至租賃期限屆滿(mǎn)，租賃價(jià)格也予以適當(dāng)降低，而羅某考慮到王某也是由于急切用房才導(dǎo)致雙方發(fā)生不愉快，遂爽快答應(yīng)。
【評(píng)析】
筆者觀點(diǎn)：1、如果出租人要賣(mài)掉房屋，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人。對(duì)此，《中華人民共和國(guó)合同法》第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的通知不得撤銷(xiāo)，但經(jīng)受讓人同意的除外。”第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期間內(nèi)通知承租人……”《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣(mài)出租房屋，須提起三個(gè)月通知承租人……”；最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”
2、如果承租人不想購(gòu)買(mǎi)這套房屋，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房屋，房屋新的所有權(quán)人并沒(méi)有權(quán)利讓承租人搬走。這就是所謂的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物讓與他人，對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買(mǎi)受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。對(duì)此，《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。”最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。”
3、本案中，承租人羅某提出要求繼續(xù)租賃此房屋的要求是合法的，法院予以支持。王某無(wú)權(quán)要求承租人限期搬離，更不能強(qiáng)行搬離羅某的東西。但考慮到雙方并無(wú)惡意，王某已經(jīng)當(dāng)庭向羅某賠禮道歉，羅某的要求也得到了房屋前所有人邵某的合理安排，且羅某亦爽快答應(yīng)。經(jīng)法院組織調(diào)解，雙方達(dá)成諒解。（江蘇省新沂市人民法院·謝立華 陳雪艷）
