房屋租賃合同糾紛案例：承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意，對租賃物的房屋進(jìn)行裝修改造，出租人是否可以解除房屋租賃合同?
承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意，對租賃物的房屋進(jìn)行裝修改造，出租人是否可以解除房屋租賃合同?
案情簡介
2004年5月3日，上海市新隆實(shí)業(yè)公司(以下簡稱新隆公司)與上海市大方公司(以下簡稱大方公司)簽訂房屋租賃合同，該合同約定：新隆公司將其所有的商樓(建筑面積19129平方米)及其內(nèi)部設(shè)施整體出租給大方公司，租期為10年。第一年租金為人民幣700萬元，第二年至第十年年租金為800萬元。合同還約定，如果大方公司使用不當(dāng)引起商樓主體結(jié)構(gòu)及設(shè)備損害，大方公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，新隆公司有權(quán)監(jiān)督、檢查大方公司的使用情況。在不改變商樓主體建筑結(jié)構(gòu)的情況下，大方公司有權(quán)自行決定商樓的經(jīng)營項(xiàng)目、使用方式及進(jìn)行裝修改造，有權(quán)自行決定商樓內(nèi)部的使用與出租，其攤位與房間的出租價(jià)格由大方公司自行決定并收取租金。在合同履行中，如大方公司違約，不按時繳納租金，按缺交額15%0月息向新隆公司加付滯納金。不按時交租時間超過半年，新隆公司有權(quán)終止合同，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和后果由大方公司負(fù)責(zé)。
2004年5月10日，大方公司進(jìn)人商樓裝修并籌備開業(yè)。
2004年7月8日，街道露天業(yè)戶退路進(jìn)樓的工作改由大方公司負(fù)責(zé)，新隆公司提供30萬元人民幣，用于解決露天業(yè)戶的搬遷損失及商樓一樓門窗裝修、地下室棚面維修及新增電話、電纜路等，并約定租賃期從2004年10月24日起計(jì)算。2004年9月29日和2005年4月18日，雙方先后簽訂《關(guān)于修改租賃合同的協(xié)議》、《關(guān)于調(diào)整租金的補(bǔ)充協(xié)議》，約定：在租期10年間，第二年核定一次租金。其中，第一年和第二年的租金，調(diào)整為每年人民幣400萬元，第三年起根據(jù)市場和物價(jià)情況由雙方另行商定。雙方還對租金的交付辦法作了約定。
2004年10月24日，雙方辦理了設(shè)備及相關(guān)圖紙資料的交接手續(xù)，同日成立了上海大方商樓(以下簡稱大方商樓)，并正式開始營業(yè)：
2005年7月30日，大方公司與通利公司簽訂協(xié)議，同意通利公司將其與大方商樓公用的二樓隔墻拆除，換成鋁合金自動升降幕墻，以使商場與大方商樓連成一體，擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。雙方約定，通利公司一次性給大方公司“開門費(fèi)”人民幣15萬元，以后每年支付5萬元。隔墻拆換后，通利公司先后共付給大方公司人民幣20萬元。大方商樓為了防火安全及經(jīng)營需要，于2005年11月至12月間，拆除了大樓一樓餐廳內(nèi)外隔墻及全部設(shè)備。經(jīng)有關(guān)專家鑒定，結(jié)論是此兩項(xiàng)拆除，對結(jié)構(gòu)受力無不利影響，但原有功能已經(jīng)失去。
2004年10月至2006年10月期間，大方商樓共向新隆公司交付房屋租金800萬元。在租賃合同履行期間，新隆公司一直占用兩間辦公室及一個倉庫至今。2006年8月8日，新隆公司致函大方公司及其法定代表人，提出原租金過低，今后年租金為850萬元，每年重新簽訂一次續(xù)租合同。在每年開始前20日內(nèi)，一次向出租方交齊下年房租，逾期按違約處理。還提出要處理好以前遺留的其他問題，要求大方公司在7日以后書面答復(fù)，否則視為放棄承租權(quán)。大方公司未在限定的期間內(nèi)作出答復(fù)。新隆公司遂于2006年8月16日向上海市浦東區(qū)人民法院提起訴訟，要求大方公司搬出大樓。大方公司對新隆公司提起反訴，請求新隆公司立即修理完善商樓各項(xiàng)設(shè)施，騰出違約占用的辦公室及倉庫，并返還給大方公司該占用房屋兩年的租金及電話費(fèi)共計(jì)10萬元。
法院判決
上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，原大方商樓一樓餐廳土建工程造價(jià)為69534.49元，大方公司裝修大樓土建工程費(fèi)用計(jì)219338.86元。大方公司拆裝精品屋支出工料費(fèi)24057.67元，新隆公司損失裝修精品屋工料費(fèi)52048.64元。大方公司除向新隆公司支付了前兩年的租金800萬元外，在一審期間，還另支付租金200萬元給新隆公司。
