房屋租賃合同糾紛案民事判決書
房屋租賃糾紛處理專題
上海市黃浦區(qū)人民法院
民事判決書
(2011)黃民四(民)初字第15號
原告張某某
法定代理人馬某某(原告之夫)
委托代理人張某某(原告之兄)
被告張某某
被告翁某某
委托代理人張某某，本案第三人。
第三人張某某
原告張某某訴被告張某某、翁某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2010年12月30日受理后，適用簡易程序，由代理審判員王平獨任審判，于2011年1月6日依法追加張某某作為第三人參加訴訟。被告翁某某在提交答辯狀期間提出管轄異議，本院于2011年1月25日裁定駁回其對本案管轄權(quán)提出的異議，被告翁某某不服，提起上訴，上海市第二中級人民法院于
2011年3月16日裁定駁回上訴，維持原裁定。本案于2011年4月12日公開開庭進行了審理，原告張某某的委托代理人張某某、被告張某某、第三人暨被告翁某某的委托代理人張某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告張某某訴稱，原告系上海市黃浦區(qū)某弄15弄1號二樓前過街樓(以下簡稱系爭房屋)的承租人，被告張某某未經(jīng)原告允許，擅自將系爭房屋出租給被告翁某某居住使用。原告得知此事后，多次與被告張某某溝通無果。現(xiàn)原告認為兩被告的行為侵犯原告的合法權(quán)益，而第三人實際居住在系爭房屋內(nèi)，故要求確認被告張某某與翁某某簽訂的房屋租賃合同無效;被告翁某某、第三人張某某遷出系爭房屋;被告翁某某支付自2011年起至實際搬離之日止的房屋使用費，按照每月人民幣(以下幣種均為人民幣)1200元標準(其中800元以租金為標準，其余為對原告的經(jīng)濟補償)。
被告張某某辯稱，原告所述屬實，被告張某某為解決自己的經(jīng)濟問題，于
2007年7月1日擅自將系爭房屋出租，合同約定租期一年，押金800元，月租金800元。租期屆滿時，考慮到系爭房屋所屬地塊即將動遷，被告張某某便在原租賃合同上添加租期“至動遷組進駐折(拆)房終止”的字樣。現(xiàn)被告張某某已收取租金至2010年12月底。兩被告的行為確實侵犯了原告的權(quán)利，故同意原告的訴訟請求。被告張某某已收取的押金，同意在被告翁某某、第三人張某某搬離系爭房屋后予以返還。
被告翁某某及第三人張某某共同辯稱，系爭房屋的租賃合同雖是被告翁某某與被告張某某簽署，但該房實際由第三人張某某居住，并支付押金800元，房租已支付至2010年12月底。原告是知道并認可兩被告之間的房屋租賃合同，因為原告的哥哥暨本案中原告委托代理人曾于2008年出面協(xié)調(diào)過被告張某某與第三人張某某關(guān)于系爭房屋的糾紛。
經(jīng)審理查明，上海市黃浦區(qū)某弄15弄1號二層前過街樓(即系爭房屋)為使用權(quán)房，原承租人為洪某某(原告及被告張某某之母，2007年5月去世)。2008年8月14日租賃戶名變更為原告張某某。
2007年6月28日，被告張某某在未征得家人同意情況下與被告翁某某簽訂《房屋租借合同》，將系爭房屋出租給被告翁某某居住使用(第三人張某某亦實際居住在系爭房屋內(nèi))。約定租期自2007年7月1日起至2008年6月30日止。押金800元，月租金800元。合同簽訂后，被告張某某收取被告翁某某押金800元。
在兩被告一年租期屆滿時，第三人張某某與被告張某某協(xié)商續(xù)租事宜，因認為系爭房屋所屬地塊即將動遷，故被告張某某在原租賃合同上添加租期“至動遷組進駐折(拆)房終止”的字樣。
現(xiàn)被告張某某已收取租金至2010年12月底。
審理中，原告張某某與被告張某某一致同意2010年12月以前收取的租金由雙方另行結(jié)算。
以上事實，有原告提供的《上海市租用居住公房憑證》、《房屋租借合同》，被告翁某某、第三人張某某共同提供的《房屋租借合同》等以及當事人的陳述為證。
本院認為，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，未能獲得權(quán)利人追認的，該合同無效。被告張某某并非系爭房屋的承租人，亦未征得該房原承租人或新承租人的同意，卻擅自與被告翁某某簽訂《房屋租借合同》，將系爭房屋出租以獲得收益，現(xiàn)原告對此不予認可，故被告張某某與被告翁某某之間的房屋租賃合同應確認為無效合同。原告要求確認該合同無效的訴訟請求，于法有據(jù)，本院應予支持。被告翁某某和第三人張某某認為原告知道并同意出租事宜，但對該事實未能提供相應證據(jù)予以證明，故對其上述意見，本院不予采信。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。被告翁某某簽訂租賃合同，承租系爭房屋，而第三人張某某自認實際居住在系爭房屋內(nèi)，故原告要求被告翁某某、第三人張某某遷出系爭房屋的訴訟請求，于法有據(jù)，應予支持。被告張某某已收取被告翁某某的押金，亦應予以返還。第三人張某某主張押金由其支付，卻未能提供證據(jù)予以證明，故對其該辯稱，本院不予采納。在被告翁某某與第三人張某某遷出系爭房屋前，實際占用該房屋，理應支付相應的房屋使用費。至于房屋使用費的標準，原告主張以1200元為標準，其中400元作為對原告經(jīng)濟損失的補償，但原告未就該損失提供證據(jù)予以證明，故對原告主張的房屋使用費中的補償部分，本院不予支持。現(xiàn)原告與被告張某某一致同意2010年12月以前收取的租金由雙方另行結(jié)算，屬于當事人對自己權(quán)利的處分，并無不當，本院予以準許。綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：
一、被告張某某與被告翁某某于2007年6月28日簽訂的關(guān)于上海市黃浦區(qū)某弄15弄1號二層前過街樓的《房屋租借合同》無效;
二、被告翁某某、第三人張某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)遷出上海市黃浦區(qū)某弄15弄1號二樓前過街樓(所屬物品一并搬出);
三、被告翁某某、第三人張某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告張某某自2011年1月1日起至實際遷出之日止的房屋使用費，按每月人民幣800元標準計算;
四、被告張某某應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告翁某某押金人民幣800元。
負有金錢給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費人民幣80元(原告已預繳)，因本案適用簡易程序，減半收取，計人民幣40元，由被告張某某負擔人民幣20元，由被告翁某某、第三人張某某共同負擔人民幣20元。被告及第三人應負擔部分，應于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告張某某。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
代理審判員 王 平
二O一一年五月十三日
書 記 員 葉志雄
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