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房地產(chǎn)租賃糾紛的類型
發(fā)布時(shí)間:2017-08-03 10:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:1,045 ℃

  房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí),租賃方面的糾紛亦隨之增多。房地產(chǎn)租賃糾紛五花八門,有些還相當(dāng)棘手,就本市目前的情況看,主要有以下三種類型。

  (一)租金支付糾紛。這是房地產(chǎn)租賃中最為常見(jiàn)的糾紛。出現(xiàn)租金支付糾紛后大致會(huì)出現(xiàn)三種處理方法,(1)租賃雙方協(xié)商一致,要么房客及時(shí)付清租金,要么房東同意延期支付,不涉及租賃合同的其他方面。(2)比前一種情況更進(jìn)一步,在解決如何支付拖欠租金的同時(shí),租賃雙方還就由此產(chǎn)生的違約責(zé)任問(wèn)題,在分清責(zé)任的前提下一并解決,并繼續(xù)履行租賃合同。(3)解除租賃合同。這主要是租賃雙方失去繼續(xù)履行合同的基礎(chǔ),或由雙方協(xié)商解除合同,或由一方起訴從而終止租賃關(guān)系。

  (二)損害賠償糾紛。房地產(chǎn)租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣,主要是由侵權(quán)行為引起的,常見(jiàn)的有房屋損壞賠償、人身或財(cái)物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權(quán)益賠償?shù)取乃痉▽?shí)踐看,目前頗有爭(zhēng)議的是租賃關(guān)系結(jié)束后,房客對(duì)房屋所作的裝修如何賠償。對(duì)此,法律法規(guī)并無(wú)明文規(guī)定,目前只有上海市高級(jí)人民法院內(nèi)部對(duì)此有審判指導(dǎo)意見(jiàn),大致內(nèi)容是,凡是房東同意房客裝修的,無(wú)論什么原因提前解除合同,房東都要向房客賠償經(jīng)評(píng)估后的裝修費(fèi)的殘值部分,以此體現(xiàn)公平原則;但如果合同對(duì)此有約定的,按約定處理。筆者認(rèn)為,這一規(guī)定未必能體現(xiàn)公平原則,因?yàn)槿绻且蚍靠屯锨纷饨鹪斐珊贤崆敖獬模繓|又并不需要房客對(duì)房屋所作的那些裝修,那么要房東賠償房客的裝修殘值(該殘值可能是80%或者90%)就有所不公,否則豈非保護(hù)了合同違約方而損害了守合同條約方的利益。

  (三)其他方面的糾紛。房地產(chǎn)租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外,還有諸如房地產(chǎn)租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經(jīng)登記致使承租人不能對(duì)抗第三人的糾紛等。

  避免房地產(chǎn)租賃糾紛,關(guān)鍵在于把握好租賃關(guān)系中的每個(gè)環(huán)節(jié)。大量有關(guān)這方面的案例表明,聘請(qǐng)專業(yè)律師參與房地產(chǎn)租賃談判、合同簽訂,在避免損失方面能起到事半功倍的效果。

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